L’immobilier de bureau à Bâle

Le marché des bureaux à Bâle s'est étendu de plus de 200'000 m² entre 2020 et 2023. Bien qu'aucune nouvelle surface n'ait été mise sur le marché en 2024, l'offre de bureaux disponibles à Bâle a néanmoins augmenté de 18'200 m², laissant 154'000 m² vacants fin 2024 et poussant le taux de vacance à 6,4 %, contre 5,5 % un an plus tôt.

Forte hausse du taux de vacance dans le CBD

Les plus fortes augmentations de l'offre ont été enregistrées dans le quartier central des affaires (CBD) de Bâle (+17'300 m²) et dans Kleinbasel Ouest (+5'300 m²), tandis que les surfaces vacantes à Gundeldingen ont diminué (-7'200 m²). Lors de la collecte des dernières données sur le marché des bureaux de Bâle, douze propriétés de plus de 1'000 m² étaient proposées dans le centre-ville, dont quatre avec plus de 4'000 m² de surface disponible. Le taux de disponibilité dans le CBD de Bâle a ainsi grimpé à 9,2 %, de loin le niveau le plus élevé par rapport aux autres centres-villes suisses.

Les 53'000 m² de nouvelles surfaces de bureaux prévus pour la période 2025-2027 sont inférieurs aux années précédentes, mais l'offre excédentaire accumulée est probablement trop importante pour être entièrement absorbée par les locataires.

Un pipeline de construction rempli pour la décennie à venir

L'Association commerciale de Bâle prévoit de construire un nouveau centre d'éducation et de réunion sur sa propriété à Aeschengraben 15. Pendant la phase de construction, les opérations de l'association seront déplacées pour trois ans vers un site provisoire sur l'ancien site industriel de Klybeck. BASF a également déplacé son siège suisse dans un bâtiment voisin entièrement rénové sur le site de Klybeck. À Hochstrasse 16, l'Academia Language School a loué des bureaux plus grands (>5'000 m²).

Le Basel Research Centre for Child Health et la FHNW School of Business obtiennent de nouveaux emplacements, et plus de 20'000 m² de bureaux sont en construction sur l'ancien site industriel de Volta Nord. Lonza souhaite agrandir son siège sur le site de Lindenhof et prévoit d'ériger deux immeubles de grande hauteur supplémentaires à côté de sa tour Lonza protégée.

Le nouveau complexe Nauentor en construction à côté de la gare de Bâle offre un potentiel de 50'000 m² à 80'000 m² d'espace de travail. Cependant, des retards ont été rencontrés dans la phase de planification, donc le complexe ne sera pas achevé avant 2032. Parallèlement, les transformations d'anciens sites industriels (Wolf, Dreispitz, Rosental Mitte, Klybeck) continuent de progresser : des espaces de travail supplémentaires y verront également le jour.

La situation de location difficile sur le marché des bureaux de Bâle conduit actuellement à un examen et une mise en œuvre plus fréquents de projets de conversion. Compte tenu du marché du logement tendu et de la concurrence soutenue des espaces de bureaux entièrement rénovés et neufs, les conversions en logements pourraient être une solution sensée aux problèmes de vacances des anciens immeubles de bureaux. Cependant, les réaffectations de bâtiments ne sont pas susceptibles de modifier substantiellement les conditions prévalant sur les marchés du logement et des bureaux de Bâle.