L’immobilier de bureau en Suisse – 2024
L’offre augmente, la demande et l’activité de construction diminuent, d’autres groupes d’investisseurs entrent en action
Zurich, 9 janvier 2024 – Jones Lang LaSalle (JLL) publie sa nouvelle étude sur le marché de l’immobilier de bureau en Suisse. Le rapport donne un aperçu complet du marché des surfaces de bureaux à Zurich, Genève, Berne, Lausanne, Bâle et Zoug. Outre les chiffres clés et les grands changements observés dans les régions les plus importantes, l’étude sur l’immobilier de bureau contient également une analyse sur la disponibilité de surfaces conformes aux normes ESG et fait un rapide tour d’horizon de la situation en Europe.
Les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureau en Suisse – Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne – affiche un taux d’offre de surfaces disponibles en augmentation, de 4,5% à 4,6%, sur douze mois. A titre comparatif : En Suisse, seuls 1,15% des logements sont vacants, avec une tendance à la baisse. Il est toutefois usuel d’avoir des taux d’offres plus élevés sur le marché de l’immobilier de bureau, d’autant que la disponibilité de surfaces est une condition essentielle à l’arrivée de nouvelles entreprises et à la croissance économique.
L’an passé, l’immobilier de bureau a connu une dynamique remarquable, avec de nombreuses locations et déménagements. Plusieurs prestataires d’espace flexibles et banques privées ont été en croissance. Au cours de l’année, la demande a néanmoins sensiblement diminué, ce qui n’a toutefois pas encore eu d’impact significatif sur l’évolution de l’offre.
Comparé au reste de l’Europe, les taux de vacance des surfaces de bureaux en Suisse restent faibles. Le taux de vacance moyen observé dans 24 villes européennes s’élevait dernièrement à 7,7% (contre 7,2% fin 2022), ce taux atteignant ou dépassant même les 10% à Dublin, Bucarest, Budapest, Stockholm, Varsovie et Lisbonne. En Suisse, seules quelques zones affichent un taux de vacance supérieur à 10% - Opfikon/Glattbrugg, Wallisellen, la région de l’aéroport de Genève et Lausanne Ouest/Crissier. Près d’un tiers du total des surfaces vacantes comptabilisées se situent dans ces quatre zones. Dans de nombreuses autres zones, en particulier celles situées dans les centres, on constate nettement moins de surfaces disponibles.
L’augmentation totale de l’offre de 32'400 m2 enregistrée dans les cinq plus grands marchés de bureaux est due aux augmentations dans les régions de Zurich (+31'500 m2) et de Genève (+9'500 m2). Berne n’a affiché qu’une faible augmentation (+1'100 m2), tandis que l’offre de bureaux a diminué par rapport à l’année précédente à Lausanne (−5'100 m2) et à Bâle (−4'600 m2).
Des évolutions convergentes dans les centres-villes
Dans la zone 1 de la ville de Zurich et dans le CBD de Genève, on relève une offre de bureaux en augmentation de 53% et 69%. Par rapport à l’année précédente, l’offre s’est donc quelque peu détendue. Dans le centre de Zurich, le taux d’offre a augmenté de 2,2% à 3,3% et au centre de Genève, de 1,9% à 3,3%. C’est dans le centre-ville de Bâle que les entreprises à la recherche de bureaux trouvent le plus grand choix de surfaces disponibles (6,6%). En revanche, les bureaux disponibles restent une denrée rare dans le CBD de Lausanne (1,4%) et l’offre s'est complètement asséchée dans le centre-ville de Berne où, au moment de l'étude, il n'y avait qu'une seule surface de plus de 250 m2 disponible.
L’activité de construction s’est sensiblement ralentie. En 2024 et 2025, 118'000 m2 et 139'000 m2 de nouveaux bureaux seront construits, soit deux fois moins que de 2019 à 2023 (Ø 265'000 m2 par an).
D’autres groupes d’investisseurs entrent en action
Alors que les changements sur le marché des surfaces de bureaux ne peuvent être mesurés qu'avec un certain délai, le marché des capitaux réagit généralement immédiatement à l’évolution des conditions du marché, ce qui se manifeste directement dans les transactions.
Le relèvement des taux directeurs par les banques centrales a entrainé une hausse des taux d’intérêt du marché obligataire dans le monde entier, avec pour conséquence une augmentation des attentes de rendement des investisseurs dans toutes les catégories d’actifs. Les placements immobiliers n’échappent pas à cette tendance. En conséquence, les rendements «prime» pour l’immobilier de bureau ont augmenté de 60 à 80 points de base au cours des deux dernières années pour s’établir fin 2023 à 2,5% à Zurich et à 2,9% à Genève.
L'activité d'investissement et le comportement des acheteurs ont considérablement évolué au cours des derniers trimestres. Des années durant, les assurances et les fonds ont dominé le marché des acquisitions. Dans le contexte actuel, ces deux catégories se sont montrées majoritairement passives, quand elles n’ont pas fait le choix de vendre. A l'inverse, les Family Offices, UHNWI ou coopératives immobilières se sont montrés de plus en plus actifs dans les transactions.
Le marché suisse est fondamentalement liquide, surtout en comparaison aux marchés étrangers. Dans l'ensemble, les transactions sont toutefois moins nombreuses, car les attentes des vendeurs et des acheteurs sont encore souvent divergentes. Bien qu'il y ait ici et là des signes indiquant que les vendeurs acceptent désormais des prix plus bas, la phase d’ajustement et de réévaluation des prix n'est pas encore terminée.
Jan Eckert, CEO Suisse & Head Capital Markets DACH chez JLL: «Bien qu’en Suisse également, le marché de l’immobilier soit en phase de changement, il reste encore et toujours suffisamment de capitaux pour stabiliser le marché. Le nombre d’investisseurs lors des transactions est certes plus faible que par le passé. Mais les objets qualitatifs continuent à attirer des acheteurs potentiels financièrement solides ».
Pour plus d’informations sur les plus gros projets immobiliers, locations et choix de sites des entreprises dans chaque région économique, nous vous invitons à consulter l’étude jointe au présent communiqué de presse, également disponible via le lien (à partir du 10 janvier 2024) : https://www.jll.ch/fr/etudes-recherche/recherche/limmobilier-de-bureau-en-suisse-2024
Pour d’autres informations et toute demande des médias :
Contact: Daniel Stocker
Phone: +41 44 215 75 23
E-mail: daniel.stocker@jll.com
A propos de JLL
Depuis plus de 200 ans, JLL (NYSE : JLL), l’un des leaders mondiaux du conseil et de l’investissement en immobilier d’entreprise, aide ses clients à acheter, louer, construire, aménager et développer les actifs immobiliers tertiaires, commerciaux, industriels, hôteliers ou résidentiels. Entreprise classée au Fortune 500®, implantée dans plus de 80 pays dans le monde, avec un chiffre d'affaires annuel de 20,9 milliards de dollars, JLL compte plus de 103 000 collaborateurs qui associent approche globale et expertises locales. Animés par une mission commune, façonner le futur de l'immobilier pour un monde plus durable, nous aidons nos clients et tous les acteurs de notre écosystème à éclairer l’avenir de l’immobilier : SEE A BRIGHTER WAYSM. JLL est une marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour plus d'informations, rendez-vous sur le site jll.com.
En Suisse, JLL est présent avec sa propre filiale nationale depuis 2011 et conseille ses clients sur les questions les plus diverses spécifiques à l'immobilier. L'éventail des services de JLL Suisse se concentre sur quatre domaines d'activité : Gestion des transactions, évaluation des biens immobiliers et conseil stratégique, location & représentation des locataires ainsi que la gestion de projets. Une équipe expérimentée de plus de 65 employés travaille sur deux sites à Zurich et à Genève. En Suisse, JLL a géré avec succès des transactions pour plus de 15,0 milliards de francs suisses, évalue des immeubles pour plus de 75,0 milliards de francs suisses chaque année et négocie des baux pour environ 100 000 m² de surfaces locatives par an.