Chiffres clés du marché du logement en Suisse

En 2023, la population de la Suisse est presque deux fois plus élevé que celui enregistré en 2022, et lors du dernier recensement, on a observé un net recul du taux de logements vacants. La production de logements a diminué au cours des dernières années. Le mazout est la principale source d’énergie du chauffage des bâtiments construits avant 2001. Il l’est pour moins de 2% des bâtiments construits depuis 2011.

La population de la Suisse croît : Un solde migratoire historiquement élevé

La population résidante permanente de la Suisse s'élevait à 8'960’800 personnes au 31 décembre 2023, contre 8'815’400 fin 2022 (+145’400 personnes, soit +1,6%). Cet accroissement démographique est presque deux fois plus élevé que celui enregistré en 2022 (+0,9%) et le plus important depuis le début des années soixante. Sans les personnes en provenance d'Ukraine, la croissance de la population aurait atteint 1,0%.

Après avoir été ralentie pendant les années de pandémie, l'immigration a repris son essor en 2022 pour continuer d'augmenter en 2023. Cette croissance est en partie due à la comptabilisation des personnes en provenance d'Ukraine dans la population résidante permanente. À la fin de l'année, on compte 263’800 immigrations, cumulant celles des Suisses (22’100) et des personnes de nationalité étrangère (241’700), soit une progression de 38,2% par rapport à 2022. 53’100 immigrations sont le fait de personnes détentrices du statut de protection S en provenance d'Ukraine (soit 20,1% des immigrations totales).

À l'inverse, les émigrations diminuent légèrement. On en enregistre 121’600 dont 30’700 de Suisses et 90’900 d'étrangers, soit 0,5% de moins que l'année précédente. Par conséquent, le solde migratoire (différence entre les immigrations et les émigrations) croît, passant de 68’800 en 2022 à 142’300 en 2023 (+106,9%). Ce solde élevé explique ainsi environ 95% de la croissance démographique observée en 2023 (contre 90% en 2022). Il s'agit du solde migratoire le plus élevé jamais enregistré en Suisse.

Le scénario de référence prolonge les évolutions observées au cours des dernières années et table sur une poursuite de la croissance de la population résidante, dont l'effectif atteindrait environ 10,4 millions de personnes en 2050.

La troisième baisse consécutiverecul du taux de logements vacants

Le taux de logements vacants a baissé de 0,16 point de pourcentage, passant de 1,31% à 1,15% en un an. En comparaison cantonale, les cantons de Zoug et de Genève affichaient les taux de logements vacants les plus bas, avec 0,42% chacun. Ce taux était également inférieur à 0,5% au 1er juin 2023 dans le canton d'Obwald (0,43%). Il a diminué dans 21 cantons et a augmenté dans cinq cantons seulement par rapport à l'année précédente. Le canton du Jura a enregistré la plus forte augmentation (+0,21 point de pourcentage à 3,17%) ainsi que le taux de logements vacants le plus élevé de Suisse. Des taux de vacance supérieurs à 2% ont en outre été constatés dans les cantons de Soleure (2,39%) et du Tessin (2,17%).

En chiffres absolus, on dénombrait 6’731 logements inoccupés de moins sur le marché qu'au 1er juin 2022. Le nombre de logements vacants a connu les plus fortes baisses dans les cantons d'Argovie (-918 unités), de Berne (-816 unités) et du Tessin (-773 unités). À la date de référence du 1er juin 2023, il était le plus élevé dans le canton de Berne, comme l'année précédente, où il se montait à 7’817 unités. Le nombre de logements vacants était supérieur à celui d'un an auparavant dans les cantons de Genève (+130 unités), de Lucerne (+124 unités), du Jura (+100 unités), de Zoug (+58 unités), de Nidwald (+16 unités) et de Bâle-Campagne (+6 unités).

Le 1er juin 2023, un total de 44’213 logements à louer étaient vacants, soit 8’343 ou 16% de moins qu'un an plus tôt. Le nombre de logements neufs (de moins de 2 ans) inoccupés a par ailleurs diminué : seuls 4’131 logements nouvellement construits étaient proposés sur le marché à la date de référence. Cela représente 732 unités, soit 15% de moins qu'un an plus tôt.

Par rapport au 1er juin 2022, le nombre de logements vacants a surtout diminué pour les appartements de 1 à 3 pièces (entre -15% et -16%). L'offre de logements vacants de 4 pièces a également diminué (-10%). En revanche, le nombre de grands appartements (5 pièces et plus) proposés à la date de référence a augmenté de 3% pour les 5 pièces et de 18% pour les 6 pièces et plus.

Construction et logement

En 2022, la Suisse comptait 4,7 millions de logements. Un million d’entre eux étaient des maisons individuelles. Le parc de logements suisse est surtout constitué d’objets de taille moyenne: la moitié des logements affichent trois ou quatre pièces. Depuis 1990, la taille du parc a progressé de près de 50%.

La Suisse est un pays de locataires : la grande majorité des ménages vivent dans des logements loués (2,4 mio.). En revanche, à peine plus du tiers des ménages vivent dans leurs propres murs. Cette part est en léger recul sur les dernières années. En 2022, habitent 2,2 personnes par logement en moyenne. Elles étaient encore 2,9 en 1970.

En 2022, les logements de trois et quatre pièces se louaient en moyenne 1’478 francs par mois. C’est dans les cantons de Zoug, Zurich et Schwyz que les locataires dépensent en moyenne le plus pour se loger. Jura et Neuchâtel sont les plus avantageux. Les loyers varient aussi fortement en fonction de la localisation et des caractéristiques de l'objet loué.

La construction de logements en Suisse a atteint son plus haut niveau entre 2013 et 2018: en moyenne, plus de 50’000 nouveaux logements ont été construits chaque année pendant cette période. La tendance s’est inversée ces dernières années. En 2021, on recensait 10’051 nouveaux bâtiments d’habitation pour un total de 45’307 nouveaux logements.

Plus d’un tiers (39%) des bâtiments ont été construits durant les 40 dernières années, c’est-à-dire après 1980. Alors que 45% des maisons individuelles ont été construites depuis 1981, seuls l’ont été 37% des bâtiments à plusieurs logements et 20% des autres catégories (bâtiments non exclusivement à usage d’habitation). Le parc de bâtiments du canton de Fribourg est exceptionnellement récent avec 28% des bâtiments construits au XXIe siècle. A l’inverse, seuls 5% des bâtiments ont été construits durant cette période dans le canton de Bâle-Ville.

Système de chauffage et agents énergétiques

En Suisse, en 2022, 56,8% des bâtiments à usage d’habitation sont chauffés aux énergies fossiles (mazout et gaz), malgré le constant recul du mazout observé sur les 40 dernières années. 18,5% des bâtiments sont raccordés à une pompe à chaleur, une part en forte hausse. Le bois et l’électricité chauffent respectivement 11,9% et 7,9% des bâtiments. Près de deux tiers des bâtiments sont équipés de chaudières. Ces dernières fonctionnent généralement au mazout, au gaz ou au bois.

Le mazout est la principale source d’énergie du chauffage des bâtiments construits avant 2001. Il l’est pour moins de 2% des bâtiments construits depuis 2011. Une pompe à chaleur est installée dans près de trois quarts des bâtiments construits depuis 2011 mais dans moins de 7% de ceux construits avant 1971.

Près de 40% de la population se chauffe au mazout. La part des personnes se chauffant au gaz ou avec une pompe à chaleur est respectivement de 25,0% et 17,7%. En Suisse, en 2022, l’eau chaude est produite à partir d’électricité dans 30,1% des bâtiments à usage d’habitation. Avec une part de 29,2%, le mazout constitue la seconde source d’énergie pour l’eau chaude.

Conditions de propriété

En Suisse, en 2022, deux tiers (67,0%) des bâtiments à usage d’habitation sont en main de particuliers. Les personnes morales en détiennent plus d’un sur dix (11,9%). Les communautés, terme qui désigne les sociétés simples, les hoiries, les communautés de biens ou les indivisions, possèdent 14,4% des biens immobiliers.

La structure des propriétaires immobiliers varie en fonction de la catégorie de bâtiment. En 2022, les maisons individuelles sont détenues à hauteur de 75,3% par des particuliers, et de 18,2% par des communautés (principalement des sociétés simples mais aussi des hoiries, des communautés de biens et des indivisions). Plus de la moitié (55,8%) des maisons à plusieurs logements sont en mains de particuliers et 20,3% appartiennent à des personnes morales. Les bâtiments anciens tendent à être plus souvent détenus par des particuliers que les bâtiments plus récents.

Vous trouverez de plus amples informations sur le marché du logement en Suisse ici :

https://www.jll.ch/fr/etudes-recherche/recherche/snapshot-logements