Chiffres clés du marché du logement en Suisse

Au 31 décembre 2022, la population résidante permanente de la Suisse s'élevait à 8'815’400 personnes, soit 0,9% de plus qu'en 2021. Au cours de l'année, elle a donc progressé de 76’600 personnes (+0,9%). L'accroissement démographique se poursuit, bien que de manière moins soutenue qu'avant 2017. Ces cinq dernières années, il a oscillé entre +0,7% et +0,8%. S'élevant à +0,9% en 2022, il est légèrement supérieur à celui des années précédentes.

Par rapport aux pays de l'UE (+0,6%), le taux d'accroissement de la Suisse est assez proche de ceux enregistrés par le Danemark et le Liechtenstein (respectivement +1,0%). En tête de classement, Malte, l'Islande et la Tchéquie affichent des taux supérieurs ou égaux à +3%, tandis que la Grèce se trouve à la dernière position, avec un taux négatif (−0,6%).

Les migrations sont le principal facteur de cette évolution. En 2022, la Suisse a enregistré 190’900 immigrations, dont 21’800 arrivées de ressortissants suisses et 169’100 de ressortissants étrangers. Le nombre des émigrations s'est élevé à 122’100. Cette valeur se décompose en 31’300 départs de Suisses et 90’900 d'étrangers. Les immigrations et émigrations augmentent, par conséquent, respectivement de 15,2% et 4,6% par rapport à 2021.

La Suisse comptait quelque 6,8 mio. de résidents permanents en 1990. Sa population a fortement augmenté depuis pour atteindre 8,5 mio. de résidents permanents en 2018. Le scénario de référence table sur une poursuite de la croissance de la population résidante, dont l'effectif atteindrait environ 10,4 mio. de personnes en 2050. Le scénario «haut» envisage une croissance plus forte sur l’ensemble de la période conduisant à un effectif de 11,4 mio. en 2050. Le scénario «bas» conduit à une croissance plus lente de la population, le nombre de résidants permanents atteignant 9,5 mio. en 2050.

La troisième baisse consécutiverecul du taux de logements vacants

Le taux de logements vacants a baissé de 0,16 point de pourcentage, passant de 1,31% à 1,15% en un an. En comparaison cantonale, les cantons de Zoug et de Genève affichaient les taux de logements vacants les plus bas, avec 0,42% chacun. Ce taux était également inférieur à 0,5% au 1er juin 2023 dans le canton d'Obwald (0,43%). Il a diminué dans 21 cantons et a augmenté dans cinq cantons seulement par rapport à l'année précédente. Le canton du Jura a enregistré la plus forte augmentation (+0,21 point de pourcentage à 3,17%) ainsi que le taux de logements vacants le plus élevé de Suisse. Des taux de vacance supérieurs à 2% ont en outre été constatés dans les cantons de Soleure (2,39%) et du Tessin (2,17%). 

En chiffres absolus, on dénombrait 6’731 logements inoccupés de moins sur le marché qu'au 1er juin 2022. Le nombre de logements vacants a connu les plus fortes baisses dans les cantons d'Argovie (-918 unités), de Berne (-816 unités) et du Tessin (-773 unités). À la date de référence du 1er juin 2023, il était le plus élevé dans le canton de Berne, comme l'année précédente, où il se montait à 7’817 unités. Le nombre de logements vacants était supérieur à celui d'un an auparavant dans les cantons de Genève (+130 unités), de Lucerne (+124 unités), du Jura (+100 unités), de Zoug (+58 unités), de Nidwald (+16 unités) et de Bâle-Campagne (+6 unités).

Le 1er juin 2023, un total de 44’213 logements à louer étaient vacants, soit 8’343 ou 16% de moins qu'un an plus tôt. Le nombre de logements neufs (de moins de 2 ans) inoccupés a par ailleurs diminué : seuls 4’131 logements nouvellement construits étaient proposés sur le marché à la date de référence. Cela représente 732 unités, soit 15% de moins qu'un an plus tôt.

Par rapport au 1er juin 2022, le nombre de logements vacants a surtout diminué pour les appartements de 1 à 3 pièces (entre -15% et -16%). L'offre de logements vacants de 4 pièces a également diminué (-10%). En revanche, le nombre de grands appartements (5 pièces et plus) proposés à la date de référence a augmenté de 3% pour les 5 pièces et de 18% pour les 6 pièces et plus.

Construction et logement

En 2021, 67% des bâtiments à usage d’habitation étaient en mains de particuliers. Les personnes morales en détenaient environ un sur dix (12%): dans 41% des cas, il s’agissait de sociétés actives dans les domaines de la construction ou de l’immobilier. Les communautés (sociétés simples, hoiries, communautés de biens, indivisions) possédaient 14% des immeubles.

La Suisse est un pays de locataires. A fin 2021, elle compte 2,4 mio. de ménages de locataires et 1,4 mio. de ménages propriétaires du logement ou de la maison qu'ils occupent. Les cantons urbains de Bâle-Ville (83%) et de Genève (78%) présentent les parts les plus élevées de logements en location, les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures (38%) et du Valais (40%) les parts les plus faibles. Les ménages locataires sont avant tout des ménages d’une personne (45%) ou des ménages de couple avec ou sans enfants (44%). Ces deux types de ménages représentent respectivement 37% et 54% de l’ensemble des ménages.

Toutes tailles de logements confondues, le loyer mensuel net 2021 se monte en moyenne à 1’393 francs au niveau suisse. Les niveaux de loyers les plus élevés se trouvent dans les cantons de Zoug, Zurich et Schwyz. Les cantons les plus avantageux sont le Jura, Neuchâtel et le Valais. De manière générale, on observe que plus les durées de location des logements par les ménages sont longues, plus les loyers sont bas. Les logements neufs, c’est-à-dire construits il y a moins de deux ans, sont les plus chers. Pour les logements plus anciens, les baux conclus il y a moins de deux ans se situent à des niveaux clairement plus bas. Par exemple, un quatre pièces neuf se loue en moyenne à 2’112 francs alors que les quatre pièces plus anciens se louent à 1’700 francs.

Par rapport à 2021, les investissements ont augmenté en 2022 aussi bien dans les nouvelles constructions (+0,3%) que dans les travaux de transformation (+4,2%). Cette progression est à mettre sur le compte des maîtres d'ouvrage privés, qui ont nettement accru leurs investissements dans les travaux de transformation (+7,2%). Les investissements dans la construction ont augmenté de 1,8% en 2022 par rapport à l'année précédente. Les prix de la construction ayant augmenté, cette évolution correspond toutefois à un recul de 5,9% en termes réels.

Plus d’un tiers (39%) des bâtiments ont été construits durant les 40 dernières années, c’est-à-dire après 1980. Alors que 45% des maisons individuelles ont été construites depuis 1981, seuls l’ont été 37% des bâtiments à plusieurs logements et 20% des autres catégories (bâtiments non exclusivement à usage d’habitation). Le parc de bâtiments du canton de Fribourg est exceptionnellement récent avec 27% des bâtiments construits au XXIe siècle. A l’inverse, seuls 5% des bâtiments ont été construits durant cette période dans le canton de Bâle-Ville.

Système de chauffage et source d’énergie

À fin 2021, on recensait en Suisse 1,77 mio. de bâtiments à usage d’habitation pour un total de 4,69 mio. de logements. En Suisse, en 2021, 58% des bâtiments à usage d’habitation étaient chauffés aux énergies fossiles (mazout et gaz), avec des différences remarquables entre les maisons individuelles (55%) et les maisons à plusieurs logements (66%). Le mazout restait la principale source d’énergie du chauffage avec une utilisation dans 41% des bâtiments. Cette part a été toutefois en recul constant sur les quarante dernières années. Un chauffage au gaz était installé dans 18% des bâtiments, cette proportion ayant doublé en 30 ans. 17% étaient équipés de pompes à chaleur. La part de ces dernières a quadruplé depuis 2000. 

Vous trouverez de plus amples informations sur le marché du logement en Suisse ici :

https://www.jll.ch/fr/etudes-recherche/recherche/snapshot-logements