Chiffres clés du marché du logement en Suisse

En 2023, la population de la Suisse est presque deux fois plus élevé que celui enregistré en 2022, et le taux de logements vacants a diminué en 2024 pour la quatrième année consécutive. La production de logements a diminué au cours des dernières années. Le mazout est la principale source d’énergie du chauffage des bâtiments construits avant 2001. Il l’est pour moins de 2% des bâtiments construits depuis 2011.

La population de la Suisse croît : Un solde migratoire historiquement élevé

La population résidante permanente de la Suisse s'élevait à 8'962’300 personnes au 31 décembre 2023, contre 8'815’400 fin 2022 (+146’900 personnes, soit +1,7%). Cet accroissement démographique est presque deux fois plus élevé que celui enregistré en 2022 (+0,9%) et le plus important depuis le début des années soixante. Sans les personnes en provenance d'Ukraine, la croissance de la population aurait atteint 1,1%.

Après avoir été ralentie pendant les années de pandémie, l'immigration a repris son essor en 2022 pour continuer d'augmenter en 2023. Cette croissance est en partie due à la comptabilisation des personnes en provenance d'Ukraine dans la population résidante permanente. À la fin de l'année, on compte 263’100 immigrations, cumulant celles des Suisses (22’000) et des personnes de nationalité étrangère (241’000), soit une progression de 37,8% par rapport à 2022.

À l'inverse, les émigrations diminuent légèrement. On en enregistre 124’000 dont 30’700 de Suisses et 93’300 d'étrangers. En 2023, le solde migratoire international (différence entre immigrations et émigrations) est le plus élevé jamais enregistré en Suisse. Il passe de 68’800 en 2022 à 139’100 en 2023 (+102,3%). Ce solde élevé explique ainsi environ 95% de la croissance démographique observée en 2023 (contre 90% en 2022). Le reste (environ 5%) correspond à l'accroissement naturel, soit la différence entre les naissances et les décès.

Le scénario de référence prolonge les évolutions observées au cours des dernières années et table sur une poursuite de la croissance de la population résidante, dont l'effectif atteindrait environ 10,4 millions de personnes en 2050.

La quatrième baisse consécutiverecul du taux de logements vacants

En un an, le taux de logements vacants a perdu 0,07 point de pourcentage, passant de 1,15% à 1,08%. Il a donc baissé pour la quatrième année consécutive, mais moins fortement que les années précédentes (entre -0,16 et -0,23 point de pourcentage depuis 2021). Au niveau cantonal, c'est dans le canton de Zoug que le taux de logements vacants était le plus bas (0,39%). Il était à peine plus élevé dans les cantons d'Obwald (0,44%) et de Genève (0,46%). Dans 18 cantons, le taux a diminué par rapport à l'année passée, alors qu'il a augmenté dans huit cantons. Le canton du Jura a affiché le taux de logements vacants le plus élevé de Suisse (2,98%). Des taux de logements vacants supérieurs à 2% ont en outre été observés dans les cantons de Soleure (2,37%) et du Tessin (2,08%).

Le 1er juin 2024, 40’423 logements à louer étaient inoccupés, soit 3’790 ou 8,6% de moins qu'un an plus tôt. La baisse de l'offre de logements locatifs non occupés a démarré en 2021 et se poursuit encore, même si elle est moins prononcée que les années précédentes (-13,5% en 2022 et -15,9% en 2023). En une année, le nombre de logements inoccupés à vendre s'est en revanche accru de 999 unités, soit 9,5%, pour se monter à 11’551 unités.

Le 1er juin 2024, on dénombrait en Suisse 4’210 nouveaux logements vacants (construits durant les deux dernières années) proposés à la location durable ou à la vente, soit 79 unités de plus que l'année précédente. Quant au nombre des maisons individuelles vacantes proposées sur le marché, il a augmenté de 698 unités par rapport au 1er juin 2023. À la date de référence, 6’822 maisons individuelles étaient inoccupées dans toute la Suisse et n'avaient trouvé ni locataire ni acquéreur. La plupart des logements vacants sont des 3 pièces (16’108 unités) ou des 4 pièces (13’705 unités). Par rapport au 1er juin 2023, le nombre de logements vacants a diminué pour les appartements de 1 à 4 pièces. Par contre, davantage de grands appartements sont proposés.

Construction et logement

Fin 2023, on dénombrait en Suisse 1,79 million de bâtiments à usage d'habitation et 4,79 millions de logements. Plus d'un million de ces bâtiments étaient des maisons individuelles et plus de la moitié de celles habitées (55%) n'étaient occupées que par une ou deux personnes.

La Suisse est un pays de locataires : la grande majorité des ménages vivent dans des logements loués (2,4 mio.). En revanche, à peine plus du tiers des ménages vivent dans leurs propres murs. Cette part est en léger recul sur les dernières années. En 2022, habitent 2,2 personnes par logement en moyenne. Elles étaient encore 2,9 en 1970.

En 2022, les logements de trois et quatre pièces se louaient en moyenne 1’478 francs par mois. C’est dans les cantons de Zoug, Zurich et Schwyz que les locataires dépensent en moyenne le plus pour se loger. Jura et Neuchâtel sont les plus avantageux. Les loyers varient aussi fortement en fonction de la localisation et des caractéristiques de l'objet loué.

La construction de logements en Suisse a atteint son plus haut niveau entre 2013 et 2018: en moyenne, plus de 50’000 nouveaux logements ont été construits chaque année pendant cette période. La tendance s’est inversée ces dernières années. En 2021, on recensait 10’051 nouveaux bâtiments d’habitation pour un total de 45’307 nouveaux logements.

Plus d’un tiers (39%) des bâtiments ont été construits durant les 40 dernières années, c’est-à-dire après 1980. Alors que 45% des maisons individuelles ont été construites depuis 1981, seuls l’ont été 37% des bâtiments à plusieurs logements et 20% des autres catégories (bâtiments non exclusivement à usage d’habitation). Le parc de bâtiments du canton de Fribourg est exceptionnellement récent avec 28% des bâtiments construits au XXIe siècle. A l’inverse, seuls 5% des bâtiments ont été construits durant cette période dans le canton de Bâle-Ville.

Système de chauffage et agents énergétiques

54% des bâtiments à usage d'habitation étaient chauffés aux énergies fossiles (mazout et gaz) en Suisse en 2023. La principale source d'énergie du chauffage restait le mazout avec une utilisation dans 37% des bâtiments. Cette part était toutefois en recul constant au cours des quarante dernières années. Un chauffage au gaz était installé dans 17% des bâtiments et la part de ce dernier variait fortement entre régions urbaines et rurales. 29% des bâtiments étaient chauffés au gaz dans les communes urbaines contre seulement 4% dans les communes rurales.

La proportion de bâtiments raccordés à une pompe à chaleur (21%) a été multipliée par cinq depuis 2000 et représente même les trois quarts des objets construits au cours de la dernière décennie. Une pompe à chaleur était installée dans un quart des maisons individuelles (26%). Le bois et l'électricité chauffaient quant à eux respectivement 12% et 8% des bâtiments.

Si l'on s'intéresse aux ménages, la situation est un peu différente. En 2023, un peu moins de deux tiers des foyers se chauffaient aux énergies fossiles (38% au mazout et 25% au gaz). La part des ménages se chauffant avec une pompe à chaleur était de 18%, cette proportion étant la plus élevée dans le canton de Fribourg (32%).

Conditions de propriété

En Suisse, en 2023, deux tiers (66,8%) des bâtiments à usage d’habitation sont en main de particuliers. Les personnes morales en détiennent plus d’un sur dix (12,1%). Les communautés, terme qui désigne les sociétés simples, les hoiries, les communautés de biens ou les indivisions, possèdent 14,3% des biens immobiliers.

La structure des propriétaires immobiliers varie en fonction de la catégorie de bâtiment. En 2023, les maisons individuelles sont détenues à hauteur de 75,3% par des particuliers, et de 18,2% par des communautés (principalement des sociétés simples mais aussi des hoiries, des communautés de biens et des indivisions). Plus de la moitié (55,3%) des maisons à plusieurs logements sont en mains de particuliers et 20,5% appartiennent à des personnes morales.

Vous trouverez de plus amples informations sur le marché du logement en Suisse ici

_{Source : l’Office fédéral de la statistique (OFS)}