Let's grow together! Warum Bürogebäude einen Urban Campus brauchen
Was hat ein einzelnes Bürogebäude eigentlich zu bieten? In jedem Fall Büro- und Meetingräume, Teeküchen, manchmal ein repräsentatives Foyer oder eine Dachterrasse, Café oder Salatbar, eventuell ein Auditorium, Bereiche für Kunden oder Sport- und Yogaräume.
Von ganz basic bis offen und abwechslungsreich – Bürogebäude halten, je nach Ausrichtung, Architektur oder auch innewohnender Branche, ganz unterschiedliche Gimmicks, Wohlfühl- und Aufenthaltsbereiche für ihre Nutzer parat. Aber spätestens an den vier Aussenwänden ist in der Regel Schluss damit. Nicht so auf dem Münchener Büro-Areal „neue balan – campus der Ideen“. Hier verbinden Dachgärten ganze Gebäudekomplexe, Kantinen ohne Kantinen-Flair versorgen die mehr als 50 Unternehmen vor Ort, futuristische Architektur schafft Aufbruchstimmung, ein Park mit Sitzgelegenheiten ist kreativer Brainstorming-Raum und – das Highlight – ein 50-Meter-Pool und Fitnessstudio sind willkommene Abwechslung für Schreibtisch-Geplagte nach Feierabend oder in der Pause.
Sind solche Campi, Campusse, oder wie auch immer ein halbwegs eleganter Plural klingen mag, die Zukunft erfolgreich performender Bürogebäude und -portfolios? Was genau ist eigentlich ein Urban Campus? Wie entwickelt man einen? Und vor allem: Wo entwickelt man ihn? Schliesslich sind unsere Städte und CBDs nicht gerade mit grosszügiger Flächenverfügbarkeit gesegnet.
Was den Urban Campus ausmacht
„Ein Urban Campus braucht in der Regel auch kein direktes städtisches Umfeld“, sagt Jörn König, National Director, Corporate Consulting. „Der Campus bietet selbst einen abgeschlossenen Kosmos städtischen Lebens – innerhalb eines definierten Gebäudeensembles. Das hat auch nichts mit Grösse zu tun, sondern mit urbanem Lebensgefühl, das bewusst geschaffen und angelegt wird.“ „Zum Urbanen hinzu kommt auf jeden Fall auch der Community-Gedanke“, ergänzt Sven Aengenvoort, Teamleader Landlord Representation JLL Germany. „Der Urban Campus ist einerseits offen und einladend – auch nach aussen hin – aber die ansässigen Nutzer sind auch Teil einer ganz eigenen Gemeinschaft mit einem gemeinsamen Nenner. Das vereinfacht das Netzwerken und baut Hürden in der Kommunikation ab. Denn immer mehr Unternehmen öffnen sich dem Austausch über Unternehmensgrenzen hinweg, um Innovationen und frische Ideen hereinzuholen. Die Nutzer mieten hier also weniger eine Bürofläche, sondern entscheiden sich viel mehr dafür ein Teil dieser Gemeinschaft zu werden und tauschen ein traditionell eher anonymes Arbeitsumfeld dagegen ein. Die Anmietungsentscheidung ist damit völlig anders motiviert, als wir es von konventionellen Büroanmietungen kennen.“
Entsprechend „verbindend“ muss der ideale Urban Campus dann auch angelegt bzw. ausgerichtet sein. Vor allem eine hohe Konnektivität – die sichere, einfache und vor allem schnelle Internetverbindung von jeder Ecke des Geländes aus – ist hier grundlegendes Muss. Um die flexible Arbeitsatmosphäre, für die man sich ja bewusst entschieden hat, auch leben zu können. „Das ist die Basis von allem, sonst holt man die Zielgruppe einfach nicht ab“, so Aengenvoort.
Aber damit hört es nicht auf. Jörn König: „Grundsätzlich ist es wichtig, mit dem Urban Campus einen offenen und transparenten Magneten mit gemeinschaftlich nutzbaren Einrichtungen zu schaffen, die zum Verweilen einladen und Menschen anziehen – auch von aussen. Das Werksviertel in München beispielsweise wurde aus dem stillgelegten Pfanni-Werk zum Campus entwickelt, auf dem kulturelle Veranstaltungen und Konzerte stattfinden. Die Konzerthalle bildet hier nach wie vor das Herzstück.“
„Der Urban Campus ist auch so etwas wie mit Stein bebauter Ausdruck eines neuen urbanen Lebensgefühls“, sagt Sven Aengenvoort. „Die strikte Trennung zwischen Job und Freizeit löst sich gerade bei den jungen Generationen mehr und mehr auf. Es geht darum, die eigene Zeit effizient und möglichst wertvoll zu nutzen – da ist es perfekt, wenn man genau das an einem Ort verbinden kann. Klar, dass neben kulturellen Events auch ganz profane Angebote wie Gastronomie abseits von Kantinenflair, Sportmöglichkeiten und Nahversorgung zu einem Urban Campus gehören. Ausserdem kann, wo es passt und Sinn macht, auch die Integration eines Hotel- oder Boardinghauskonzeptes sinnvoll sein.“
Sollten Eigentümer ab jetzt in Urban Campi investieren?
Abbild und zeitgemässe räumliche Adaption einer neuen, kreativ-flexibleren Arbeitswelt inklusive der Wünsche einer neuen Talente-Generation – ist der Urban Campus also das, wo sich künftig jeder Bürostandort hin entwickeln sollte? „Nein“, so Aengenvoort. „Ob man als Eigentümer in die Entwicklung eines Urban Campus investiert, ist und bleibt auch künftig immer einer Einzelfallentscheidung mit ganz individuellen Faktoren. Wo es oftmals Sinn macht, ist bei den so genannten Cityentlastungsstandorten, die bei ihrer Entstehung nur den Bereich Büroflächen und bestenfalls noch ein paar Hotels berücksichtigt haben und nach Arbeitsschluss nahezu verwaisen. Und genau diese fehlende Infrastruktur wird für potenzielle Nutzer immer unattraktiver. Ein Urban Campus kann hier Lebendigkeit reinbringen, die Attraktivität und damit auch wieder Zulauf sowie Preise steigern. Dazu müssen allerdings die Potentiale vor Ort analysiert und ein entsprechendes Konzept über die Objekte gelegt werden. Wichtig ist die räumliche Nähe der zu integrierenden Baukörper und Grundstücke – zu weite Wege sprengen Mehrwert und Community-Gedanken.“
„Der Community-Gedanke muss bei mehreren Eigentümern auch schon in der Planung durchkommen“, fügt Jörn König hinzu. „Hier geht es darum, einen gemeinsamen Nenner zu finden, sich auf ein Konzept zu einigen und kostentechnisch wie auch mit Blick auf die Vision und geteilte Campus-Nutzung an einem Strang zu ziehen. Und das ist eine ganz andere Herausforderung als nur für einen einzigen Eigentümer in die Planung zu gehen. Es geht darum, für mehrere Parteien – die sonst sogar im Wettbewerb um dieselben Mieter stehen – einen Mehrwert und eine gemeinsame Richtung zu schaffen. Daraus entstehen Synergien, die sonst so nicht da wären.“
Der Urban Campus bleibt in der Regel suburban
Dass reine Bürostandorte ausserhalb oder in Randgebieten von Städten ohne Urban-Konzept schwer funktionieren, leuchtet ein. Aber macht auch die Entwicklung eines Urban Campus im bereits stark bebauten CBD einen Sinn? „Denkbar ist alles“, sagt Jörn König. „Man müsste dann aber ein ganz spezielles Konzept bzw. eine Ausrichtung wählen, die bewusst gegenteilige Akzente zum normalen städtischen Leben drumherum setzt oder Bedürfnisse aufgreift, die die dort Arbeitenden haben, aber in der Nähe nicht erfüllt finden. Dennoch passieren solche Überlegungen nur, wenn der Leidensdruck der jeweiligen Eigentümer entsprechend hoch ist – derzeit mit Blick auf die CBD-Flächenknappheit eher nur selten der Fall. Und wenn, hat das andere Gründe als fehlende Urbanität.“
Urban Campus als neues Allheilmittel?
Abgesehen davon – ist der Urban Campus eines der neuen Allheilmittel für nicht funktionierende Bürostandorte oder auch einzelne Gebäude? „Sicher nicht“, sagt Aengenvoort. „Aber an den richtigen Stellen und richtig gemacht kann das Konzept der Game Changer sein. Wenn man sich auf die ganz eigenen Potenziale des jeweiligen Standortes besinnt.“
Noch hapert es aber auch an der Wahrnehmung des Urban Campus Konzepts. „Oft ziehen Eigentümer diese Möglichkeit nicht gleich in Betracht, weil ausreichende Kenntnisse und belastbare Informationen und Vergleichswerte fehlen. Der Urban Campus steckt in Deutschland noch in den Kinderschuhen, bietet aber ein nachhaltig-tragfähiges Konzept, das eine sehr gute Lösung für eben die suburbanen Bürostandorte bieten kann, die es an vielen Stellen der Republik gibt.“
