Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Am 31. Dezember 2022 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 8'815’400 Personen, 0.9% mehr als 2021. Die ständige Wohnbevölkerung nahm somit um 76’600 Personen zu (+0.9%). Das Bevölkerungswachstum setzt sich fort, wenn auch weniger stark als vor 2017. In den letzten fünf Jahren bewegte es sich zwischen +0.7% und +0.8%. 2022 lag es mit +0.9% leicht über den Werten der Vorjahre.

Verglichen mit den EU-Ländern (+0.6%) verzeichnete die Schweiz damit eine ähnliche Wachstumsrate wie Dänemark und Liechtenstein (je +1.0%). An der Tabellenspitze standen Malta, Island und Tschechien (+3% und mehr), das Schlusslicht bildete Griechenland mit einem negativen Wachstum von −0.6%.

Migrationen sind der Hauptfaktor des Bevölkerungswachstums. 2022 registrierte die Schweiz 190’900 Einwanderungen. Bei 21’800 der eingewanderten Personen handelte es sich um Schweizer Staatsangehörige, bei 169’100 um ausländische Staatsangehörige. Ausgewandert sind 122’100 Personen, darunter 31’300 Schweizerinnen und Schweizer und 90’900 Ausländerinnen und Ausländer. Somit legten sowohl die Einwanderungen als auch die Auswanderungen gegenüber 2021 zu (+15.2% bzw. +4.6%).

Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz belief sich 1990 auf rund 6.8 Mio. Personen. Seither ist die Bevölkerungszahl stark angestiegen und erreichte im Jahr 2018 8.5 Mio. Das Referenzszenario geht von einem anhaltenden Wachstum der Wohnbevölkerung aus, die im Jahr 2050 voraussichtlich etwa 10.4 Mio. Personen umfasst. Das «hohe» Szenario sieht für den gesamten Zeitraum ein stärkeres Wachstum voraus, das im Jahr 2050 zu einem Bevölkerungsbestand von 11.4 Mio. führt. Das «tiefe» Szenario hat ein langsameres Bevölkerungswachstum zur Folge, wobei die Bevölkerungszahl im Jahr 2050 9.5 Mio. Personen erreicht.

Dritter Rückgang des Leerstands in Folge

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0.16 Prozentpunkte von 1.31% auf 1.15% zurückgegangen. Im Kantonsvergleich lagen die tiefsten Leerwohnungsziffern mit je 0.42% in den Kantonen Zug und Genf. Auch im Kanton Obwalden (0.43%) lag am 1. Juni 2023 die Quote unter einem halben Prozent. In 21 Kantonen nahmen die Leerstandziffern gegenüber dem Vorjahr ab und nur in fünf Kantonen nahmen sie zu. Der Kanton Jura (+0.21 Prozentpunkte auf 3.17%) wies dabei die grösste Zunahme und damit auch die höchste Leerwohnungsziffer in der Schweiz aus. Leerstandsquoten über der 2-Prozent-Marke waren zudem in den Kantonen Solothurn (2.39%) und Tessin (2.17%) festzustellen.

In absoluten Zahlen wurden im Vergleich zum Vorjahresstichtag insgesamt 6’731 leer stehende Wohnungen weniger angeboten. Dabei ist der Leerstand in den Kantonen Aargau (-918 Einheiten), Bern (-816 Einheiten) und Tessin (-773 Einheiten) am stärksten zurückgegangen. Am meisten unbesetzte Wohnungen wurden am Referenzstichtag 1. Juni 2023 mit 7’817 Einheiten, wie schon im Vorjahr, im Kanton Bern gezählt. Mehr Leerstand als noch ein Jahr zuvor wurden aus den Kantonen Genf (+130 Einheiten), Luzern (+124 Einheiten), Jura (+100 Einheiten), Zug (+58 Einheiten), Nidwalden (+16 Einheiten) und Basel-Landschaft (+6 Einheiten) gemeldet.

Am Stichtag 1. Juni 2023 wurden insgesamt 44’213 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 8’343 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 16%. Genauso nahm das Angebot an leer stehenden Neubauwohnungen (nicht älter 2-jährig) ab. Nur gerade 4’131 neu erstellte Wohnungen wurden auf Stichtag am Markt angeboten. Das sind 732 Wohnungen oder 15% weniger als noch ein Jahr zuvor.

Im Vergleich zum 1. Juni 2022 verringerte sich der Leerwohnungsbestand vorwiegend bei den 1- bis 3-Zimmerwohnungen (zwischen -15% und -16%). Auch das Angebot der leer stehenden 4-Zimmerwohnungen wurde kleiner (-10%). Demgegenüber wurden auf Stichtag mehr Grosswohnungen (5 und mehr Zimmer) angeboten, 3% mehr bei den 5-Zimmerwohnungen und markante 18% bei Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern.

Bau- und Wohnungswesen

Im Jahr 2021 gehörten zwei Drittel (67%) der Wohngebäude in der Schweiz Privatpersonen. Juristische Personen besassen rund jedes zehnte Gebäude (12%). Dabei handelte es sich zu 41% um Unternehmen, die im Bau- oder Immobilienwesen tätig sind. 14% der Gebäude waren im Besitz von Gemeinschaften (einfache Gesellschaften, Erbengemeinschaften, Gütergemeinschaften, Gemeinderschaften).

Die Schweiz ist ein Land von Mietern: 2.4 Mio. Haushalte lebten Ende 2021 in Mietwohnungen gegenüber 1.4 Mio. Haushalte, die in ihren eigenen Wohnungen/Häusern lebten. Die städtischen Kantone Basel-Stadt (83%) und Genf (78%) weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, die Kantone Appenzell Innerhoden (38%) und Wallis (40%) hingegen die tiefsten. Mieterhaushalte sind vor allem Einpersonenhaushalte (45%) oder Paarhaushalte mit oder ohne Kinder (44%). Diese beiden Haushaltstypen entsprechen 37% bzw. 54% aller Haushalte.

Werden alle Wohnungsgrössen gemeinsam betrachtet, beträgt die durchschnittliche Miete 2021 in der Schweiz 1’393 Franken. Die höchsten Mieten waren in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz zu finden, am wenigsten Miete zahlte man in den Kantonen Jura, Neuenburg und Wallis. Je länger ein Privathaushalt in einer Mietwohnung lebt, desto tiefer ist die Miete. Neue Wohnungen, die vor weniger als zwei Jahren gebaut wurden, sind am teuersten. Ältere Wohnungen, die vor weniger als zwei Jahren neu bezogen wurden, weisen dagegen deutlich niedrigere Mietpreise auf. So wird beispielsweise eine neue 4-Zimmerwohnung für durchschnittlich 2’112 Franken vermietet, eine neu bezogene ältere Wohnung hingegen für 1’700 Franken.

Die Neubauinvestitionen (+0.3%) wie auch die Umbauinvestitionen (+4.2%) nahmen im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr zu. Dieses positive Ergebnis ist auf die privaten Auftraggeber zurückzuführen, die deutlich mehr in Umbauten investierten (+7.2%). Im gleichen Zeitraum gaben sie auch mehr für Neubauprojekte aus (+0.3%). Insgesamt sind die Bauinvestitionen im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr nominal um 1,8% angestiegen. Da die Baupreise stark angestiegen sind, ergibt sich jedoch ein reales Minus von 5.9%.

Über ein Drittel (39%) der Gebäude wurde in den letzten rund 40 Jahren, d.h. nach 1980 erstellt. Während 45% der Einfamilienhäuser seit 1981 gebaut wurden, waren es nur 37% bei den Mehrfamilienhäusern und 20% bei den anderen Gebäudekategorien (nicht reine Wohngebäude). Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: 27% der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der in dieser Bauperiode erstellten Gebäude im Kanton Basel-Stadt nur gerade 5%.

Heizsystem und Energiequelle

2021 gab es in der Schweiz 1.77 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung und 4.69 Millionen Wohnungen. 58% der Gebäude mit Wohnnutzung in der Schweiz wurden mit fossilen Energieträgern beheizt (Heizöl und Gas). Dabei bestehen markante Unterschiede zwischen Einfamilienhäusern (55%) und Mehrfamilienhäusern (66%). Heizöl kam in 41% der Gebäude zur Anwendung und bleibt damit der Hauptenergieträger zum Heizen. Dieser Anteil ist jedoch in den letzten 40 Jahren konstant zurückgegangen. 18% der Gebäude verfügten über eine Gasheizung, doppelt so viele wie noch vor 30 Jahren. 17% waren mit einer Wärmepumpe ausgestattet, deren Anteil sich seit 2000 vervierfacht hat.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt in der Schweiz finden Sie hier:

https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/research/snapshot-wohnen