Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Die Bevölkerung der Schweiz ist 2023 fast doppelt so stark gewachsen wie 2022 und die Leerwohnungsziffer nahm im Jahr 2024 zum vierten Mal in Folge ab. Die Wohnungsproduktion nahm in den letzten Jahren ab. Während die meisten vor 2001 erstellten Gebäude mit Heizöl beheizt werden, trifft dies ab Baujahr 2011 auf weniger als 2% der Gebäude zu.

Die Bevölkerung der Schweiz wächst: Historisch hoher Wanderungssaldo 2023

Am 31. Dezember 2023 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 8'962’300 Personen, gegenüber 8'815’400 im Vorjahr (+146’900 Personen; +1.7%). Damit ist sie ist fast doppelt so stark gewachsen wie 2022 (+0.9%), womit das Wachstum so markant ausfiel wie seit Beginn der 1960er-Jahre nicht mehr. Ohne die Personen aus der Ukraine hätte sich die Bevölkerungszahl um 1.1% erhöht.

Nachdem sich die Einwanderung in den Pandemiejahren verlangsamt hatte, zog sie 2022 wieder an und nahm auch 2023 zu. Der Anstieg ist teilweise darauf zurückzuführen, dass die Personen aus der Ukraine seit 2023 zur ständigen Wohnbevölkerung zählen. 2023 wanderten insgesamt 263’100 Personen ein (+37.8% gegenüber 2022), davon waren 22’000 Schweizer Staatsangehörige und 241’000 Ausländerinnen und Ausländer.

Die Auswanderungen gingen hingegen leicht zurück. 124’000 Personen verliessen die Schweiz (30’700 Schweizer Staatsangehörige und 93’300 ausländische Staatsangehörige). Der internationale Wanderungssaldo (Differenz zwischen Ein- und Auswanderungen) des Jahres 2023 ist der höchste, der in der Schweiz je gemessen wurde. Er erhöhte sich von 68’800 Personen im Jahr 2022 auf 139’100 Personen im Jahr 2023 (+102.3%). Dieser Saldo erklärt rund 95% des Bevölkerungswachstums im Jahr 2023 (gegenüber 90% im Vorjahr). Der Rest (rund 5%) entspricht dem Geburtenüberschuss, d. h. der Differenz zwischen Geburten und Todesfällen.

Das Referenzszenario schreibt die Entwicklungen der letzten Jahre fort und geht von einem anhaltenden Wachstum der Wohnbevölkerung aus, die im Jahr 2050 voraussichtlich etwa 10.4 Millionen Personen umfasst.

Vierter Rückgang des Leerstands in Folge

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0,07 Prozentpunkte von 1.15% auf 1.08% zurückgegangen. Damit ist sie im vierten Jahr in Folge gesunken, allerdings weniger stark als in den Vorjahren (zwischen -0.16 und -0.23 Prozentpunkte seit 2021). Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer im Kanton Zug (0.39%). In den Kantonen Obwalden (0.44%) und Genf (0.46%) war sie nur geringfügig höher. In 18 Kantonen nahm die Ziffer gegenüber dem Vorjahr ab, in acht nahm sie zu. Der Kanton Jura (2.98%) wies die höchste Leerwohnungsziffer in der Schweiz aus. Leerstandsquoten über der 2-Prozent-Marke waren zudem in den Kantonen Solothurn (2.37%) und Tessin (2.08%) festzustellen.

Am Stichtag 1. Juni 2024 wurden insgesamt 40’423 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 3’790 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 8.6%. Damit setzt sich der 2021 begonnene Rückgang des Angebots an leer stehenden Mietwohnungen fort, wenn auch weniger stark als in den Vorjahren (-13.5% in 2022; -15.9% in 2023). Hingegen stieg die Zahl der unbewohnten und zum Kauf angebotenen Wohnungen innert Jahresfrist um 999 Einheiten oder 9.5% auf insgesamt 11’551 Wohnungen an.

4’210 leer stehende Neubauwohnungen (nicht älter als zwei Jahre) waren am 1. Juni 2024 in der Schweiz zur Dauermiete oder zum Kauf ausgeschrieben. Auch die Zahl der am Stichtag angebotenen und unbewohnten Einfamilienhäuser nahm im Jahresvergleich um 698 Einheiten zu. Insgesamt standen am Stichtag schweizweit 6’822 Einfamilienhäuser leer, die weder einen Mieter noch einen Käufer fanden. Die meisten Leerwohnungen haben drei (16’108 Einheiten) oder vier Zimmer (13’705 Einheiten). Im Vergleich zum 1. Juni 2023 verringerte sich der Leerwohnungsbestand bei den 1- bis 4-Zimmerwohnungen. Demgegenüber wurden mehr Grosswohnungen angeboten.

Bau- und Wohnungswesen

Ende 2023 wurden in der Schweiz 1.79 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4.79 Millionen Wohnungen gezählt. Über eine Million aller Gebäude waren Einfamilienhäuser und mehr als die Hälfte der bewohnten Einfamilienhäuser (55%) wurden lediglich von einer oder von zwei Personen belegt.

Die Schweiz ist ein Mieterland: Die grosse Mehrheit der Haushalte lebt in Mietwohnungen (2.4 Millionen). Demgegenüber lebt gut ein Drittel der Haushalte in den eigenen vier Wänden, wobei der Eigentümeranteil in den letzten Jahren leicht rückläufig war. 2022 lebten durchschnittlich 2.2 Personen pro Wohnung. 1970 waren es noch 2.9 Personen pro Wohnung.

2022 belief sich die durchschnittliche Miete für 3- bis 4-Zimmerwohnungen auf 1’478 Franken pro Monat. Am höchsten waren die durchschnittlichen Mieten in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz, am günstigsten in den Kantonen Jura und Neuenburg. Die Mieten unterscheiden sich auch stark je nach Lage und Merkmalen des Mietobjekts.

In den Jahren 2013 bis 2018 erreichte die Wohnungsproduktion einen Höchststand. Pro Jahr wurden im Schnitt mehr als 50’000 neue Wohnungen fertiggestellt. In den letzten Jahren hat sich der Trend gewendet. Insgesamt entstanden im Jahr 2021 mit 10’051 neuen Wohngebäuden noch 45’307 Wohnungen.

Über ein Drittel (39%) der Gebäude wurde in den letzten rund 40 Jahren, d.h. nach 1980 erstellt. Während 45% der Einfamilienhäuser seit 1981 gebaut wurden, waren es nur 37% bei den Mehrfamilienhäusern und 20% bei den anderen Gebäudekategorien (nicht reine Wohngebäude). Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: 28% der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der in dieser Bauperiode erstellten Gebäude im Kanton Basel-Stadt nur gerade 5%.

Heizsystem und Energieträger

54% der Wohngebäude in der Schweiz wurden im Jahr 2023 mit fossilen Energieträgern (Öl und Gas) beheizt. Die wichtigste Energiequelle fürs Heizen war weiterhin Heizöl, das in 37% aller Gebäude genutzt wurde. Dieser Anteil ist jedoch im Laufe der letzten 40 Jahre konstant zurückgegangen. In 17% aller Gebäude war eine Gasheizung installiert, wobei dieser Anteil zwischen städtischen und ländlichen Regionen stark variierte. In städtischen Gemeinden wurden 29% der Gebäude mit Gas beheizt, in ländlichen Gemeinden lediglich 4%.

Der Anteil der Gebäude mit einer Wärmepumpe (21%) hat sich seit dem Jahr 2000 verfünffacht. Drei Viertel der in den letzten zehn Jahren erbauten Gebäude verfügten über eine Wärmepumpe. In jedem vierten Einfamilienhaus war eine solche in Betrieb. 12% der Gebäude wurden mit Holz und 8% mit Elektrizität beheizt.

Auf Ebene der Haushalte sieht die Situation etwas anders aus. Knapp zwei Drittel der Haushalte heizten 2023 mit fossilen Energieträgern (38% Heizöl, 25% Gas). Der Anteil der Haushalte, die mit einer Wärmepumpe heizen, lag schweizweit bei 18%; der höchste Anteil (32%) wurde im Kanton Freiburg registriert.

Eigentumsverhältnisse

2023 gehörten zwei Drittel (66,8%) der Wohngebäude in der Schweiz Privatpersonen. Juristische Personen besassen mehr als jedes zehnte Gebäude (12,1%). 14,3% der Immobilien waren im Besitz von Gemeinschaften, d.h. einfachen Gesellschaften, Erbengemeinschaften, Gütergemeinschaften oder Gemeinderschaften.

Je nach Gebäudekategorie gibt es hinsichtlich der Eigentümer strukturelle Unterschiede. Einfamilienhäuser gehörten im Jahr 2023 zu 75,3% Privatpersonen und zu 18,2% Gemeinschaften (hauptsächlich einfache Gesellschaften, aber auch Erben- und Gütergemeinschaften sowie Gemeinderschaften). Über die Hälfte (55,3%) der Gebäude mit mehreren Wohnungen waren im Besitz von Privatpersonen, 20,5% im Besitz von juristischen Personen.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt in der Schweiz finden Sie hier

_{Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS)}