Mehr Liquidität durch
Sale & Lease Back
Lösen von blockiertem Kapital in selbstgenutzten Liegenschaften und gleichzeitiges Schaffen von Eigenkapital für Investitionen und Wachstum
Wichtigste Gründe für eine Sale & Lease Back Transaktion
Eigenkapital schaffen
In Zeiten der hohen Immobilienbewertungen ist der Marktwert oft über dem Buchwert und stille Reserven lassen sich in bilanzielles Eigenkapital verwandeln.
Liquidität freisetzen
Freisetzung von gebundenen Mitteln, die in operativen Betrieb und oder Unternehmenswachstum investiert werden können.
Kapitalstruktur anpassen
Möglichkeit zur Optimierung der Kapitalstruktur wie Reduktion der Verschuldung oder Kapitalrückzahlung / Dividende an die Eigentümer.
Mehr operative Flexibilität
Am Ende der Mindestmietdauer kann der Standort neu evaluiert werden. Ein Verkauf mit Rückmiete kann eine langfristige Exit-Strategie mit klarer Win-Win-Situation sein.
Sale and Lease Back – Liquidität wenn's drauf ankommt
Aus den Unternehmensimmobilien per Sale & Lease Back Kapital zu generieren bietet zahlreiche Vorteile, ob es um Einzelobjekte geht oder ein ganzes Portfolio:
1. Freisetzung von gebundenen finanziellen Mitteln und Realisierung von stillen Reserven
2. Schaffung von Liquidität und bessere Liquiditätskennzahlen
3. Zurückführung von gebundenem Kapital in den Geschäftsbetrieb, Mitteleinsatz für Erhöhung des Umsatzwachstums
4. Momentum-Strategie bei aktuell hohen Immobilienbewertungen
5. Frühzeitiges Exit-Szenario bevor eine Immobilie zum Problem wird bei einer Trennung von zukünftig nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien.
Wir verfügen über umfangreiche Expertise in der Strukturierung, Durchführung und Verhandlung von Sale and Lease Backs. Dabei verfolgen wir einen ganzheitlichen Ansatz, berücksichtigen Ihre operativen und finanziellen Ziele aus der betriebswirtschaftlichen Gesamtsicht.
Sale & Lease Back – Warum und wie am besten?
Verkauf und Rückmiete von Betriebsliegenschaften – ein Gespräch mit Lars Frölich
Erfahren Sie alles rund um die finanziellen und operativen Vorteile eines Liegenschaftsverkaufs mit Rückmiete, wie die Miete festgelegt wird und welche Rechte und Plfichten sich aus diesem neuen Verhältnis ergeben.
Unsere Erfahrung
108
108 erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz mit insgesamt >225 Liegenschaften
29
Davon sind 29 erfolgreiche Sale and Lease Backs in der Schweiz mit insgesamt >50 Liegenschaften
CHF 11.5 Milliarden
Das Gesamtvolumen unserer Schweizer Transaktionen beläuft sich auf > CHF 11.5 Mrd.
Davon entfallen > CHF 4.6 Mrd. auf Sale & Lease Backs
Innovation
Wir waren die ersten, die die reverse Auktion zur Optimierung des besten Verhältnisses zwischen Miete und Verkaufspreis institutionalisiert haben
Digital
Führende digitale Tools um eine Transaktion möglichst online und für Investoren einfach abzuwickeln und maximaler Einsatz von Multimedia für mehr Emotionen
Global und Lokal
JLL Schweiz verbindet die Vorteile eines kundenorientierten und seit mehr als einem Jahrzehnt etablierten nationalen Teams mit der Stärke und Reichweite einer globalen Unternehmung.
Tiefer geblickt
Ein Verkauf mit Rückmiete birgt Zielkonflikte. Die wichtigsten Spannungsfelder, bei denen JLL Sie ganzheitlich berät, im Überblick:
Maximierung Transaktionsgewinn vs. zukünftig tiefe Miete und mehr Unternehmensgewinn
Spannungsfeld:
Der klassische Zielkonflikt, auch als Managementgenerationenkonflikt bekannt. Die Frage ist Transaktionsgewinn heute oder Unternehmensgewinn morgen.
Kapitalmarktsicht:
Analyse von Markt- und Vertragsmiete einerseits sowie Tragfähigkeit und Ausfallrisiko des Mieters andererseits. Eine mögliche Variante der Auktionsstrategie ist das taktische Variieren zwischen Maximierung des Verkaufspreises und Minimierung der Miete.
Operative Flexibilität durch kurze Mindestmietdauer vs. Maximierung Kaufpreis mit möglichst langer Mindestmietdauer
Spannungsfeld:
Mindestdauer der Rückmiete. Aus den Gesichtspunkten der operativen Flexibilität sollte diese kurzgehalten werden mit möglichst vielen kurzläufigen Verlängerungsoptionen. Zur Verkaufspreismaximierung und Positionierung als möglichst ertragsstabil ist eine lange Mindestmietdauer notwendig.
Kapitalmarktsicht:
Die Drittverwendungsmöglichkeiten der Immobilie, also Kriterien wie Lage, Nutzung und Nutzungsflexibilität, sind sehr entscheidend für die Einschätzung der Ertragsstabilität und Mieterabhängigkeit der Liegenschaft.
Vollständige Gebäudekontrolle und Flexibilität vs. tiefe Unterhaltsverpflichtung
Spannungsfeld:
Schnittstellenpapier und generell die Unterhaltsverpflichtung gemäss Mietvertrag. Eine möglichst hohe Flexibilität im Objekt, getreu dem Grundsatz «Operations First», z.B. sichergestellt durch einen Mietvertrag mit grosser Freiheit und Flexibilität, geht einher mit Unterhaltsverpflichtungen und somit zukünftigen Kosten für den Verkäufer-Mieter.
Kapitalmarktsicht:
Über den Gebäudezustand herrsch in der Regel eine Informationsasymmetrie und über eine Unterhaltsregelung beim Verkäufer-Mieter können grosse Risikozuschläge vermieden werden. Ein entsprechender Mietvertrag ermöglicht dem Immobilieninvestor ausserdem grösstmögliche Passivität, was ein gesuchtes Anlagekriterium ist und somit der Kaufpreismaximierung beiträgt.
Gut zu wissen
Ein Verkauf mit Rückmiete bei tiefer Drittverwendungsfähigkeit der Liegenschaft ist mehr eine Unternehmensfinanzierung, wird von Investoren als diese betrachtet und der Verkäufer-Mieter auch so analysiert.
Klassische Kriterien der Drittverwendungsfähigkeit sind Lage und der Grad der Spezifizierung auf einen Nutzer oder eine Nutzungsart.
Je höher die Nutzerspezifikation einer Immobilie und entsprechend je geringer die Drittverwendungsfähigkeit, desto länger ist auch die notwendige Mindestmietdauer nach der Transaktion.
Auswahl erfolgreicher Transaktionen
Globaler Hauptsitz der Bank Pictet in Genf
Die Banque Pictet & Cie (Pictet) hat ihren prestigeträchtigen globalen Hauptsitz im sich entwickelnden Genfer Stadtteil Acacias veräussert und gleichzeitig einen langfristigen Rückmietvertrag abgeschlossen.
Bankenregulierungen haben das Eigentum von selbstgenutzten Immobilien für Finanzinstitute durch Kapital- und Liquiditäts-anforderungen erschwert. Der Verkauf mit Rückmiete ermöglicht die Finanzierung des Entwicklungsprojekts durch das freigesetzte Kapital.
JLL wurde im Rahmen eines ganzheitlichen Corporate Finance-Ansatzes exklusiv mit der Beratung, Strukturierung und Durchführung der Transaktion sowie der abschliessenden Verhandlungsphase bis zum erfolgreichen Signing und Closing beauftragt.
Käufer: Interne Joint-Venture-Struktur von Deka Immobilien
Veräusserung des Kubus in Wetzikon (ZH) durch Reichle Immobilien
JLL Schweiz hat Reichle Immobilien bei der Veräusserung der Liegenschaft Kubus begleitet. Der Kubus dient als weltweiter Hauptsitz der Schwestergesellschaft Reichle & De-Massari (R&M) und wurde langfristig zurückgemietet.
R&M ist ein Schweizer Familienunternehmen und seit 1964 ein weltweit führender Anbieter von Verkabelungs- und Connectivity-Lösungen für High-End-Kommunikationsnetze.
JLL Schweiz hat die Verkäuferin und Unternehmerfamilie ganzheitlich in Bezug auf operative und finanzielle Themen beraten. Dabei wurden die Geschäftsaktivitäten und Strategien beider Geschäftsfelder Immobilien und R&M berücksichtigt.
Käufer: Kotierte Immobiliengesellschaft
Credit Suisse hat ein einzigartiges Bürogebäudes am Hauptbahnhof von Genf veräussert
JLL wurde von der Credit Suisse beauftragt, den Verkauf einer Büroliegenschaft mit Rückmiete von Teilflächen direkt am Hauptbahnhof in Genf durchzuführen.
Das Gebäude wurde ursprünglich als regionaler Hauptsitz der Credit Suisse errichtet und genutzt. Teilflächen wurden jedoch kurz vor dem Start der Transaktion an Dritte vermietet.
Die grössten Herausforderungen bei dem Verkauf war die Darlegung des verlässlichen Investment Case inklusive der Quantifizierung der wirtschaftlichen Potenziale dieser einzigartigen Liegenschaft.
Käufer: Immobilienfonds
Veräusserung des Produktionsstandorts der Gebrüder Loepfe in Wetzikon (ZH)
JLL hat den Haupt- und Produktionsstandort der Gebrüder Loepfe AG innerhalb von knapp 7 Wochen in einer beschleunigter Sale and Leaseback Transaktion erfolgreich veräussert.
Die Gebrüder Loepfe AG ist weltweiter Marktführer für hochqualitative Textil-Kontrollsysteme mit einem Marktanteil von rund 50%.
Die grösste Herausforderung des Mandats war der durch Loepfe vorgegebene Zeitrahmen, in welchem die Transaktion abgeschlossen werden sollte, vor allem in Kombination mit der reduzierten Liquidität durch die Nutzungsart der Liegenschaft.
Käufer: Immobilienfonds
Veräusserung des stadtbildprägenden Haus zur Werdmühle in Zürich
JLL wurde von der Credit Suisse beauftragt, eine Geschäftsliegenschaft des Filialnetzes in der Innenstadt von Zürich mit anschliessender Rückmiete («Sale and Lease Back») zu veräussern.
Die Liegenschaft wird als Bankfiliale mit repräsentativem Privatkundenbereich im Erdgeschoss und mit hochwertigen Büroflächen in den Obergeschossen genutzt. Daneben befinden sich zwei separat zugängliche Verkaufs- und Gastronomieflächen.
Die grösste Herausforderung des Mandats war der durch die Credit Suisse vorgegebene Zeitrahmen von nur drei Monaten, in welchem die Transaktion vorbereitet und abgeschlossen werden sollte.
Käufer: Lebensversicherung
Veräusserung des Nahversorgungszentrums Linth-Park inkl. nationalem Verteilzentrum und Hauptsitz von Vögele Shoes
JLL wurde von der Karl Vögele AG («Vögele Shoes») beauftragt, das regionale Nahversorgungszentrum Linth-Park in Uznach mit Verkaufs- und Büroflächen und einem integrierten Logistikzentrum zu veräussern.
Im Zuge der Transaktion wurden sämtliche Logistik- und Büroflächen im Nahversorgungszentrum von der Verkäuferin langfristig zurück gemietet um als nationalen Hauptsitz und Verteilzentrum.
JLL Schweiz hat die Verkäuferin und die dahinterstehende Familie ganzheitlich Beraten um operative wie finanzielle das bestmögliche Transaktionsziel zu erreichen. So könnten gebundene Mittel freigesetzt werden um in das Kerngeschäft zu investieren und sich zu fokussieren.
Käufer: Privatinvestor
Veräusserung von zwei Campus-Portfolios in «Sale-and-Lease-Back-Struktur»
JLL hat die kotierte amerikanische Private Equity Gesellschaft Colony Northstar bei der erfolgreichen Platzierung von zwei Campus-Portfolios in einer doppelten Sharedeal-Struktur inkl. Optimierung der latenten Steuern und der Vorfälligkeitsentschädigung für das Fremdkapital ganzheitlich unterstützt.
Mieterin aller Liegenschaften sind die internationalen Hotelfachschulen Glion und Les Roches mit Triple-Net-Mietverträgen im US-amerikanischem Stil («Sale and Lease Back» Strukturierung).
Besondere Herausforderung neben der komplexen Transaktionsstruktur war der enge Zeitplan sowie die globale Investorenansprache in Zusammenarbeit mit anderen JLL-Länder- und Kontinentaleinheiten.
Käufer: Anlagestiftung für Vorsorgewerke
