Plus de liquidités grâce à un
Sale & Lease Back
Permet de débloquer des ressources financières immobilisées et de créer simultanément des capitaux propres pour l'investissement et la croissance
Principales raisons pour une transaction «sale and lease back»
Créer des fonds propres
En période de forte valorisation immobilière, la valeur marchande d'un bien est souvent supérieure à sa valeur comptable. Les réserves latentes peuvent être converties en fonds propres au bilan.
Libérer des liquidités
Libération de fonds immobilisés qui peuvent être investis dans l'exploitation et/ou la croissance de l'entreprise.
Ajuster la structure du capital
Possibilité d'optimiser la structure du capital, par exemple réduction de la dette ou remboursement du capital/dividende aux propriétaires.
Plus de flexibilité opérationnelle
Flexibilité accrue lors de la fin du bail afin de définir la meilleure stratégie pour le vendeur-locataire. Une cession-bail peut être une stratégie de sortie à long terme avec une situation gagnant-gagnant claire entre vendeur et investisseur.
Sale and lease back – de la liquidité au moment le plus opportun
La création de capital à partir de biens immobiliers d'entreprise par le biais d’un « sale and lease back » offre de nombreux avantages, qu'il s'agisse d'un seul bien ou d'un portefeuille :
1. Libération des ressources financières liées et réalisation des réserves cachées
2. Création de liquidités et amélioration des ratios financier
3. Réintroduction du capital immobilisé dans les opérations commerciales, utilisation des fonds pour accroître la croissance du chiffre d’affaire
4. Stratégie de « momentum » avec les fortes valorisations immobilières actuelles
5. Scénario de sortie avant qu'une propriété ne devienne une source de problème ou en cas de séparation des actifs qui ne seront plus nécessaires pour les opérations de l’entreprise à l'avenir
Nous avons une grande expertise dans la structuration, l'exécution et la négociation des transactions « sale and lease back ». Nous suivons une approche holistique, en tenant compte de vos objectifs opérationnels et financiers dans une perspective commerciale globale.
Sale & Lease Back – Pourquoi et comment l’optimiser?
Cession-bail de biens immobiliers d'exploitation - un entretien avec Lars Frölich
Apprenez tout sur les avantages financiers de la vente d'un bien immobilier avec cession-bail, comment le loyer est déterminé et quels sont les droits et obligations qui découlent de cette nouvelle relation.
Notre expérience
108
108 transactions réussies en Suisse avec un total de > 225 propriétés
29
29 d’entre elles sont des « sale and lease backs » en Suisse avec un total > 50 propriétés
CHF 11.5 milliards
Le volume total de nos transactions suisses s'élève à > CHF 11.5 milliards. Plus de CHF 4.6 milliards sont dus à des « sale and lease backs »
Innovation
Nous avons été les premiers à institutionnaliser le processus de « reverse auction » (enchère inversée) qui permet d'optimiser le rapport entre le loyer et le prix de ventee
Digital
Des outils numériques de pointe afin d’optimiser la transaction permettant aux investisseurs de faciliter leur décision d’investissement
Global et local
JLL Suisse combine les avantages d'une équipe nationale axée sur le client, établie depuis plus de dix ans, avec la force et la portée d'une entreprise mondiale.
Aperçu
Une cession-bail présente des conflits d’objectifs. Un aperçu des principaux conflits pour lesquels JLL fournit des conseils globaux:
Maximiser le gain de la transaction vs loyer moins élevé et meilleure rentabilité future
Conflit potentiel
Le document d'interface (annexe du contrat de bail) définit les responsabilités, le contrôle et la flexibilité opérationnelle pour chacune des parties. La plus grande flexibilité possible, le principe de «Operations first», est assuré par un contrat de bail avec une grande liberté qui va de pair avec les obligations d'entretien qui en découlent et donc les coûts futurs pour le vendeur-locataire.
Vue du marché des capitaux
D'une part, les loyers du marché et les loyers contractuels sont comparés. D'autre part, la santé financière et le risque de défaillance du locataire sont analysés. Une variante possible du processus d'enchère est la combinaison stratégique entre la maximisation du prix de vente et la minimisation du loyer.
Flexibilité opérationnelle grâce à une cession-bail de courte durée vs maximisation du prix d'achat grâce à une cession-bail de longue durée
Conflit potentiel
Du point de vue de la flexibilité opérationnelle, la durée de bail doit être la plus courte possible avec le plus grand nombre d’options de renouvellement à court terme. Cependant la durée de bail doit être aussi longue que possible afin de créer une stabilité de revenus à long terme.
Vue du marché des capitaux
Les caractéristiques de la propriété, pour les utilisations alternatives, telles que l'emplacement, l’usage et la flexibilité, sont décisives pour évaluer la stabilité des revenus et la dépendance de l’actif vis-à-vis du locataire.
Contrôle opérationnel complet et flexibilité vs obligations d‘entretien les plus faibles possibles
Conflit potentiel
Le document d'interface (annexe du contrat de bail) définit les responsabilités, le contrôle et la flexibilité opérationnelle pour chacune des parties. La plus grande flexibilité possible, le principe de «Operations first», est assuré par un contrat de bail avec une grande liberté qui va de pair avec les obligations d'entretien qui en découlent et donc les coûts futurs pour le vendeur-locataire.
Vue du marché des capitaux
En règle générale, il y a une asymétrie d'information sur l’état de l'immeuble et des surcharges de risque importantes peuvent être évitées grâce à un accord de maintenance avec le vendeur-locataire. Un contrat de bail correspondant permet également à l'investisseur immobilier la plus grande passivité possible, ce qui est un critère d'investissement recherché et contribue ainsi à maximiser le prix d'achat.
Bon à savoir
Une cession-bail avec de faibles possibilités d’utilisations alternatives de la propriété correspond davantage à un financement d'entreprise, et sera donc évalué comme tel par un acheteur.
Les critères permettant de déterminer l'utilisation alternative sont le lieu et le degré de spécification pour l'utilisateur et l’usage.
Plus le degré de spécification d'un bien immobilier est élevé, plus les possibilités d'utilisations alternatives sont faibles, plus la durée minimale de location requise est longue.
Sélection de transactions effectuées
Siège mondial de la banque Pictet à Genève
La Banque Pictet & Cie (Pictet) a vendu et simultanément loué à long terme son prestigieux siège mondial situé dans le quartier en plein essor des Acacias à Genève. Le bâtiment, principalement composé de bureaux, constitue un élément supplémentaire de la stratégie d'implantation de Pictet, au même titre que le projet de la tour Campus Pictet de Rochemont.
La réglementation bancaire a rendu difficile pour les institutions financières de posséder des biens immobiliers pour leur propre usage en raison des besoins en capitaux et en liquidités. La cession-bail permet de financer le projet de développement avec le capital libéré.
Dans le cadre d'une approche holistique de « Corporate Finance », JLL s'est vu confier exclusivement le conseil, la structuration et l'exécution de la transaction ainsi que la phase de négociation finale jusqu'à la signature et la clôture.
Acquéreur: structure de « joint-venture » interne de Deka Immobilien
Vente du Kubus à Wetzikon (ZH) par Reichle Immobilien
JLL Suisse a conseillé Reichle Immobilien dans le cadre de la vente de la propriété Kubus. Le Kubus sert de siège social mondial de la société sœur Reichle & De-Massari (R&M) et a été reloué à long terme par le vendeur-locataire.
Reichle & De-Massari (R&M) est une entreprise familiale suisse et l'un des principaux fournisseurs mondiaux de solutions de câblage et de connectivité pour les réseaux de communication haut de gamme depuis 1964.
JLL Suisse a fourni au vendeur et à l’entreprise familiale des conseils complets sur les questions opérationnelles et financières. Les activités commerciales et les stratégies des domaines d'activité Immobilier et R&M ont été prises en compte.
Acquéreur: société immobilière cotée
Credit Suisse a vendu un immeuble de bureaux unique à la gare centrale de Genève
JLL a été mandaté par le Crédit Suisse pour vendre un immeuble de bureaux avec relocation d'une partie de l'espace, situé directement à la gare principale de Cornavin à Genève.
A l'origine, le bâtiment a été construit et utilisé comme siège régional du Crédit Suisse. Une partie de l'immeuble a toutefois été louée à des tiers juste avant le début de la transaction.
Le principal défi a été la création de documents d’investissements fiables quantifiant notamment les potentiels économiques. La transaction comportait en outre des éléments de complexités supplémentaires résultant de la location partielle de différents types d'espace par le vendeur.
Acquéreur: fonds immobilier
Cession du site de production des frères Loepfe à Wetzikon (ZH)
JLL a vendu avec succès le site principal et de production des frères Loepfe AG en un peu moins de 7 semaines dans le cadre d'une transaction « sale and lease back » accélérée.
Gebrüder Loepfe AG est le leader mondial du marché des systèmes de contrôle textile de haute qualité avec une part de marché d'environ 50%.
Le plus grand défi du mandat était le délai spécifié par Loepfe dans lequel la transaction devrait être réalisée, en particulier en combinaison avec la liquidité réduite en raison du type d'utilisation de l'immeuble.
Acquéreur: fonds immobiliers
Vente du « Haus zur Werdmühle », qui définit le paysage urbain à Zurich
JLL a été mandaté par le Crédit Suisse pour vendre un immeuble commercial de son réseau d'agences du centre-ville de Zurich avec une cession-bail («sale and lease back»).
La propriété est utilisée comme agence bancaire avec un espace client privé représentatif au rez-de-chaussée et des bureaux de haute qualité aux étages supérieurs. Il existe également deux espaces de vente et de restauration accessibles séparément.
Le plus grand défi du mandat était le délai spécifié par le Crédit Suisse de seulement trois mois dans lequel la transaction devait être préparée et complétée.
Acquéreur: assurance-vie
Vente du centre d'approvisionnement Linth-Park comprenant le centre de distribution national et le siège de Vögele Shoes
JLL a été mandaté par Karl Vögele AG («Vögele Shoes») pour vendre le centre d'approvisionnement régional Linth-Park à Uznach avec des espaces de vente et de bureau et un centre logistique intégré.
Au cours de la transaction, l'ensemble de la logistique et des bureaux du centre d'approvisionnement local a été loué à long terme par le vendeur afin de l'utiliser comme siège national et centre de distribution.
JLL Suisse a conseillé le vendeur de manière globale afin d'atteindre le meilleur objectif de transaction possible sur les plans opérationnel et financier. De cette manière, les fonds immobilisés ont pu être débloqués pour être investis dans l'activité principale.
Acquéreur: investisseur privé
Vente de deux portefeuilles de campus dans une structure de « sale and lease back »
JLL a conseillé la société de « Private Equity » américaine Colony Northstar cotée en bourse, pour la vente de deux portefeuilles de campus à l’aide d’une transaction à double structure de « share deal », incluant l'optimisation des impôts différés ainsi que la pénalité de remboursement anticipé du capital emprunté.
Les locataires de tous les immeubles sont les écoles internationales de gestion hôtelière Glion et Les Roches avec des baux triple net à l'américaine (structuration « sale and lease back »).
Outre la structure complexe des transactions, un défi particulier était le calendrier serré et l'approche globale des investisseurs en coopération avec d'autres unités nationales et continentales de JLL.
Acquéreur: Fondation de placement pour fonds de pension
Nous serions ravis de vous conseiller
Vous souhaitez vendre votre bien commercial ou votre portefeuille dans le cadre d'une opération de « sale & lease back » ? Vous avez besoin de nouveaux capitaux et vous cherchez des solutions ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter.
