Europäische Einzelhändler heben Liquiditätsreserven durch Immobilienverkäufe
In die Immobilienlandschaft der Supermarktketten ist viel Bewegung gekommen, quer durch Europa. Vielen Akteuren erscheinen Sale and Lease Back-Modelle zunehmend als attraktive Option, um frisches Kapital freizusetzen.
Über alle Sektoren hinweg ist der Verkauf von Unternehmensimmobilien laut JLL-Daten im vergangenen Jahr um 33 Prozent auf 23,1 Mrd. Euro gestiegen. Den stärksten Anstieg gab es dabei im Einzelhandel und im Freizeitsektor mit 6 Mrd. Euro. Der Vergleichswert 2018: 3,7 Mrd. Euro.
Entsprechend lang ist die Liste der großen Immobiliendeals bei Verkaufsflächen und Lagerhäusern. Nur einige Beispiele aus dem europäischen Ausland: In Spanien verkaufte die führende Supermarktkette Mercadona zu Beginn des Jahres 27 Immobilien an den Private-Equity-Investor LCN Capital Partners. In Großbritannien wurde im Juli ein Portfolio von Waitrose-Geschäften vom Supermarket Income REIT übernommen, während London Metric Property weitere fünf Waitrose-Supermärkte im Rahmen eines Sale-and-Lease Back-Deals für 62 Millionen Pfund übernahm. Waitrose unterzeichnete dabei neue 20-Jahrespachtverträge für die regionalen Geschäfte.
LaSalle Investment Management begleitete im vergangenen Jahr ein Sale and Lease Back-Geschäft mit sechs spanischen Makro-Supermärkten für die französische ERAFP. Und im Juni 2020 schloss sich der deutsche Versicherer Allianz mit Charter Hall zusammen, um in Australien ein 648 Millionen A$ schweres Logistikportfolio von Aldi zu erwerben.
Lebensmittelbestellung in Deutschland noch unüblich
Aber woher kommt der Kapitalbedarf der Retailer, der sie jetzt zu diesen Strategien bewegt? Im Gegensatz zu anderen Ländern dürfte in Deutschland bisher nicht die Konkurrenz durch den Online-Handel an erster Stelle stehen, jedenfalls nicht für die nahversorgungsrelevanten Einzelhändler. „Hierzulande ist die Bestellkultur für Waren des täglichen Bedarfs im Vergleich zu anderen Ländern nicht besonders ausgeprägt. Lebensmittel-Onlinebestellungen machen unter 2 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes in diesem Segement aus. Somit haben in Deutschland die stationären Lebensmitthändler eine weiterhin sehr starke Position“, sagt Sandra Ludwig, JLL Head of Retail Investment Germany.
Allerdings haben auch viele Bundesbürger während der Pandemie neue E-Commerce-Optionen für sich entdeckt. Dabei will der niedergelassene Einzelhandel nicht außen vor bleiben. „Generell gab es in der Vergangenheit immer wieder Versuche, lokale Lieferdienste aus dem Filialbereich heraus zu etablieren. Überzeugende Erfolge waren dabei eher selten. Aber die Pandemie könnte hier langfristig eine Veränderung in den Verbrauchererwartungen angestoßen haben. Und für den Aufbau der entsprechenden Infrastruktur werden die Einzelhändler Kapital benötigen“, so Ludwig.
Eine Entwicklung, die anderswo deutlich stärker ausgeprägt ist. So hat etwa die britische Lebensmittelkette Tesco vor dem Hintergrund eines wachsenden Online-Geschäfts angekündigt, 16.000 neue Dauerarbeitsplätze zu schaffen, die meisten davon als Kundenkommissionierer. Gewichtiger sind hierzulande aber andere Faktoren, etwa der notorische Kostendruck im Segment. Der ist zwar nicht neu, aber in allgemeinen wirtschaftlichen Krisen werden Kostenstrukturen in Unternehmen weit offensiver angegangen als in besseren Zeiten.
Auch gesellschaftliche Megatrends gehen am Einzelhandel nicht vorbei. So sollen Einkauf und Lieferketten nachhaltiger werden. Gleichzeitig stellt die Urbanisierung die Verkehrswege der Zentren auf eine harte Probe. Um darauf zu reagieren, sind neue Standort- und Infrastrukturstrategien gefragt, mit entsprechend hohem Kapitalbedarf.
