Wie radikal krempeln
WeWork & Co. den Büromarkt um?

Schon mal was vom Subscription Model gehört? Ganz bestimmt. Denn im digitalen Zeitalter nutzen wir es nahezu täglich. Ob Serien und Filme über Netflix, E-Books über Amazon Prime oder Songs über Apple Music – was früher nur einzeln und meist für einen relativ gesehen grossen Preis erwerbbar war, bekommt man nun gesammelt als Abonnement in kleinen Raten. Für den Zeitraum der Subscription und meist flexibel kündbar. Ein ähnlich tickendes Modell ist jetzt auch in der Immobilienbranche angekommen: Coworking. Hier gibt’s einzelne Arbeitsplätze auch nur für kurze Zeit. Mit drin im Büro-Abo sind meist Meeting-Räume, Technik, Empfang, Kaffeemaschine und weiterbringendes Netzwerken. Wer dann schneller expandiert als geplant, kann unkompliziert entweder noch mehr Plätze „abonnieren“ oder einfach und ohne lange Fristen kündigen. Und auch wer länger bleibt, profitiert vom Kommen und Gehen immer neuer Austausch-Möglichkeiten, Inspiration und möglicher Partnerschaften.

Was bedeutet diese neue Freiheit aber für Vermieter von Büroflächen? Ist stabile und langfristig planbare Anlage noch möglich? Performt die Fläche sogar besser? Müssen Büroimmobilien jetzt „anders“ aussehen und geplant werden? Und wird Coworking den Büromarkt ähnlich disruptiv verändern wie Streaming-Dienste die Film- und Musikbranche? Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, blickt tiefer. 3 Fragen – 3 Antworten:

Betreiber von Coworking-Flächen vermieten Arbeitsplätze – und das in der Regel in Gebäuden, in denen sie selbst Mieter sind. Wieviel Kontrolle hat man als Vermieter und Eigentümer dann noch über seine Büroimmobilie?

Vorneweg: Wenn vom Coworking-Modell die Rede ist, werden meist nur die Nutzer auf der einen Seite und die Betreiber auf der anderen Seite thematisiert. Eine Gruppe, ohne die das alles gar nicht möglich wäre, wird meist vergessen: Die Eigentümer und Entwickler von Büroimmobilien, die ihre Flächen an Betreiber vermieten. Und in dieser Gruppe entsteht mit wachsender Coworking-Nachfrage Unsicherheit in Bezug auf die eigene Immobilie. Wie stellt man sich auf? Sind Coworking-Betreiber als Mieter eine Chance oder ein Risiko? Oder sollte man gar selbst Coworking-Betreiber werden?

Wie in den meisten Bereichen gibt es dazu keine allgemeingültige Antwort. Das Betreiben von Coworking-Konzepten erfordert Knowhow. Das muss man wollen. Und wenn ein Haus ganz oder überwiegend an einen Coworking-Betreiber vermietet ist, ändert sich bereits der Charakter des Hauses, zum Beispiel in Bezug auf die Besucherfrequenz. Das Haus wird „öffentlicher“. Und rein finanziell steht dem Vorteil von zumeist langen Mietvertragslaufzeiten der Wunsch der Coworking-Betreiber nach sehr hohen Ausbaukosten-Zuschüssen gegenüber. Man muss also an die Zukunftsfähigkeit des Coworking-Modells glauben – auch über konjunkturelle Krisen hinweg.

Mit Blick auf langfristige Anlage erscheint der Mittelweg attraktiv: Den Grossteil der Immobilie mit „normalen“ Büromietern belegen und einen kleineren Teil für Flexible Workspace öffnen. Das bringt einige Anlagevorteile: Ältere oder ineffiziente Flächen können leichter wieder einer neuen, modernen Nutzung zugänglich gemacht werden. Eine grössere Bandbreite von Mietern und Unternehmensgrössen im Gebäude und damit breitere Diversifizierung kann das finanzielle Risiko reduzieren. Und die Mieter im Haus freuen sich über Flächen zum „Atmen“, wenn sie die Coworking-Flächen im Haus temporär für Projekte, Konferenzen etc. nutzen können.

Sollen Entwickler in Zukunft vor allem auf fürs Coworking ausgelegte Flächen setzen oder wie hält man die Waage zwischen Flexible Workspace und „normalen“ Bürobedürfnissen?

Wer sich entscheidet, auf den wachsenden Trend zu setzen, sollte genau wissen, welche Art von Flächen und auch Lagen Betreiber wie Nutzer suchen: Das sind in der Regel zentral gelegene, moderne Flächen zwischen 3.000 und 4.000 Quadratmetern und grösser mit Cafés oder Mittagstisch-Gastronomien im Erdgeschoss.

Doch wäre das reine Fitmachen für Coworking-Nutzung zu kurz gedacht. Nicht nur das Modell schreit nach höherer Flexibilität, sondern die gesamte Arbeitswelt: Startup-Kultur und schnell wachsende Unternehmen drängen auf kürzere Mietvertragslaufzeiten – auch unabhängig von Coworking sollte man als Eigentümer häufigere Nutzerwechsel als bisher einplanen und akzeptieren und seine Flächen fit machen für den Switch von Einzelbüros zum Open Space und zurück. Und auch für Single Tenants sollten Änderungen in der Flächenstruktur machbar sein. Arbeitsplatzkonzepte unterliegen heute häufiger Anpassungen und machen Änderungen auch im Raum notwendig. Wer mit seinen Flächen eine hohe bauliche und gestalterische Flexibilität anbieten kann, sichert sich hier einen Wettbewerbsvorteil und ist mit schneller Reaktionsgeschwindigkeit auf Trends vorbereitet.

Wird Coworking den Büromarkt disruptiv verändern?

Inwieweit das Coworking-Modell, dort wo es Anwendung findet, in bestehende Nutzer-Vermittler-Eigentümer-Prozesse eingreift, ist aktuell schwer einschätzbar. 

Allerdings bin ich der Meinung, dass Coworking sich zwar zu einer festen Grösse entwickeln, aber nicht das gesamte Büromarkt-Geschehen umkrempeln wird. In Hamburg entspricht der gesamte Bestand an Coworking-Flächen momentan nur etwa einem Viertel des Büroflächenumsatzes eines Jahres. Aber das Modell expandiert sehr schnell und auch die „Flexible Human Cloud“, Freelancer, die projektweise in Unternehmen beschäftigt werden, wird künftig noch zunehmen. Dennoch werden uns auch die klassischen Büronutzer erhalten bleiben. Es wird einfach bunter.

Aber das Coworking-Modell hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern. Coworking ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die oben schon angesprochene Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die immer weiter voranschreitende Digitalisierung und die damit einher – nicht konträr – gehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt. Das hat den Blick auf die Immobilie verändert. Und um genau diese neuen Nutzerbedürfnisse bedienen zu können, wird sich auch auf der Angebotsseite der Markt wandeln – nicht nur mit Blick auf die Flächen, sondern auch hinsichtlich der Miet- und Nutzungsbedingungen.