Fashion-Designer, Physio, Fitness-Coach – sind das unsere neuen Schreibtisch-Nachbarn?

Angefangen hat alles mit einem Kickertisch. In der Startup-Küche. Und täglich frischen Keksen vom Bäcker gegenüber. Junge Unternehmen waren die ersten, die – meist im kleinen, aber spürbaren Rahmen – mehr Abwechslung an den Arbeitzplatz brachten. Nicht, um abzulenken oder sich schneller mal auf die faule Haut legen zu können, sondern um mehr Persönlichkeit, mehr Zusammenhalt und die Möglichkeit zu mehr wertvollen Erholungspausen reinzubringen. Kurz: Mehr Menschlichkeit ins Business zu bringen.

Und der Erfolg gibt den meisten von ihnen Recht. Ehemalige Startups wie Google, Zalando und Facebook oder auch Spotify sind mittlerweile nicht nur die erfolgreichsten Weltunternehmen, sondern Vorbilder in Sachen Arbeitsplatz und Kreativkultur. Außerdem stehen sie nicht zuletzt wegen der Atmosphäre und der zusätzlichen Angebote für ihre Mitarbeiter auf der Wunschliste der Young Talents ganz oben.

Beim Kickertisch ist es hier selbstverständlich nicht geblieben. Foodspring, ein Food-Startup aus Berlin, kickert zwar auch noch, hat aber auch einen eigenen Fitnessraum inklusive Duschen eingerichtet, in dem die Mitarbeiter vor oder nach der Arbeit oder auch in der Mittagspause trainieren können. Zusätzlich gibt es einen Konferenzraum, der weder langen Tisch noch harte Stühle hat, sondern ausschliesslich aus Sofas besteht. Da stört es keinen, wenn das Meeting auch mal länger dauert. Infineon plant in seinen neuen Bürogebäuden in Neubiberg eine Rooftop Bar ein. Kein seltenes Konzept. In vielen Foyers grüsst man mittlerweile den gebäudeeigenen Barista oder gönnt sich nachmittags noch einen Muffin. Selbst Business Fashion Stores oder Änderungsschneidereien gibt es ab und an. Auch in Sachen Gesundheit tut sich etwas. Wo sonst der Masseur mit einer mobilen Liege ins Büro kam, hat er heute auch schon mal eine Physio-Praxis direkt im Gebäude eingerichtet. Büromitarbeiter wie Dienstleister – beide profitieren vom gegenseitigen Nutzen.

Und wo der Kicker mal noch schnell in einen vorhandenen Raum gestellt war, greifen die gerade beschriebenen Konzepte signifikant ins Gebäude und seine Raumstrukturen mit ein. Ist die Zeit der reinen Büroimmobilie vorbei? Werden Fashion Retailer, Barkeeper, Physiotherapeut oder Fitness Coach als Nachbarn an der Bürotür bald selbstverständlich? Woher kommt diese Entwicklung? Und was macht das mit der Büroimmobilie? Müssen Investoren und Projektentwickler zukünftig anders planen?

Von der Büroimmobilie zur Mischimmobilie

„Der Trend zu mehr Allgemeinbereichen, die nicht das eigentliche Arbeiten im Fokus haben, ist bei aktuellen Projektentwicklungen deutlich spürbar“, sagt Martin Hofmann, Head of Project & Development Services. „Die Nutzernachfrage nach Flächen für Cafés, Sportbereiche, Relax-Zonen oder eine Bibliothek steigt und gibt ihnen damit zunehmende Relevanz bei der Gebäude- und  Ausstattungsplanung.“ „Frühere Versuche einer „Service-Immobilie“ waren meist wenig erfolgreich und endeten dann bestenfalls mit einem kleinen Kiosk. Das wandelt sich jetzt, da auch die Mieter stärker danach fragen“, so Marc Mauscherning, Regional Director Corporate Solutions JLL Germany. „Allerdings fragt hier vor allem ein bestimmtes Klientel wie Kreative, Technologieunternehmen oder auch innovative Teilbereiche grosser Firmen nach. Aber, das Gros der Unternehmen macht für den „normalen Mitarbeiter“ immer noch einfach ein in dem Sinne ‚normales‘ Büro auf.“

Ist der Trend dann also rein branchenspezifisch? Wollen nur Kreative einen solchen Wandel? Nicht unbedingt. „Unternehmen aller Branchen und Geschäftsfelder fechten heute mehr denn je einen harten Konkurrenzkampf um Nachwuchstalente aus“, sagt Hofmann. „Der drohende Fachkräftemangel wird das noch verstärken. Die junge Generation braucht Anreize, die über das reine Jobprofil und Gehalt hinausgehen. Arbeitsräume brauchen Atmosphäre. Wohlfühlen ist zu einem der wichtigsten Faktoren von Produktivität geworden.“

Flexibel entwickeln für alle Nutzungs-Eventualitäten

Mit dem Fortschreiten der Digitalisierung verwischen die Grenzen zwischen Leben und Arbeit immer mehr. Entsprechend muss auch der konkrete Arbeitsort darauf reagieren und unterschiedliche Arbeitsformen – von der Konzentration bis zum spontanen Brainstorming – ermöglichen. Genauso wie fürs (kurzfristige) Abschalten, Bewegen und Erledigen alltäglicher ToDo‘s. Martin Hofmann: „So flexibel wir mittlerweile in der Wahl unserer Arbeitsweise und der Gestaltung unseres Arbeitstages sind, so flexibel muss auch die Nutzung der Büroimmobilie selbst sein. Nur wer das bei der Planung bereits berücksichtigt, hält die Risiken bei einer Projektentwicklung überschaubar.“

Für alle Nutzungs-Eventualitäten gewappnet sein – leicht ist das nicht. Besonders dann nicht, wenn andere Nutzungsarten hinzukommen. „Wenn Gastronomien oder gar Einzelhändler einziehen, müssen auch im Gebäude die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sein“, sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Vor allem die Flächen selbst sollten nicht einfach nur die unterste Büroetage sein, die kein Büronutzer haben will. Stützenfreiheit, Shopfronten, Höhenversätze – all dies muss berücksichtigt werden.“ Ausserdem klappt lange nicht alles. Wichner weiter: „Es gibt nur wenige klassisch als ‚Einzelhändler‘ bezeichnete Konzepte, die hier funktionieren. Spontan- oder Flanierkäufer kommen in typischen Bürolagen in der Regel nicht vorbei. Die angebotenen Produkte müssen von den Büronutzern selbst nachgefragt werden. Und das ist keine Mode – abgesehen vielleicht von Änderungsschneidereien oder Business-Kleidung. Typische Angebote, die sich umliegende Büronutzer wünschen, sind Cafés und Restaurants zum Lunchen, die aber nach Büroschluss Probleme bekommen, wenn keine Wohnnutzung in der Nähe ist. Viele der Gastronomen, die in Bürohäusern sitzen, sind deshalb auch auf Cateringdienste spezialisiert.“

„Generell gibt es jedoch auch Grenzen in der Nutzung“, sagt Martin Hofmann. „Zumindest aus der Sicht dessen, was sich lohnt. Spezielle Sonderbereiche wie Schwimmbäder oder Grossküche werden weiterhin vermieden. Zum einen, weil die Investitionskosten hoch sind. Zum anderen, weil durch die eingeschränkten Möglichkeiten bei einer Nachnutzung die für eine langfristig lohnenswerte Vermietung grundlegende Flexibilität fehlt.“

Perfekt für Paketdienste und Kindergärten

Geeignete Nicht-Büronutzer sind deshalb vor allem Dienstleister, die mit Blick auf die benötigten Flächen selbst flexibel sind. Dirk Wichner: „Auf ein interessantes und vielversprechendes Zukunftsmodell setzen mittlerweile Online-Versender wie Amazon, die in klassischen EG-Flächen von Bürogebäuden Verteil- und Abholzentren aufbauen. Mehr und mehr sieht man – wie es zum Beispiel in Frankreich längst üblich ist – auch Kindergärten und -tagesstätten.“

Ja, der Trend geht von der reinen Büroimmobilie zur Mischimmobilie. Die aber nur dann funktioniert, wenn alle Nutzer – vom klassischen Unternehmen über den Caterer bis hin zum Fitnessflächen-Betreiber, Physiotherapeut oder Paketdienst – voneinander profitieren. Letztendlich darf diese Entwicklung hin zum „Die-Immobilie-für-den-Menschen-und-seine-Bedürfnisse“ nicht an der Gebäudetür selbst Halt machen. Eine Stadtentwicklung, die Mischlagen aus Wohnen, Arbeiten, Handel und Gastronomie fördert, ist Voraussetzung für ein steigendes Wohlbefinden in unserem Lebens- und Arbeitsumfeld.

Von Antje Dalichow