Evolution mit unbekannten Nebenwirkungen? Künstliche Intelligenz im Immo-Business

Paul Müller – wohlgemerkt ein echter Mensch aus Fleisch und Blut – sitzt am Schreibtisch und schaut auf einen seiner beiden Bildschirme. Links und rechts stapeln sich DINA4-Blätter zu einem Mount Everest aus Papier. Immobilienbewertungen, Risikobetrachtung, Grundbuchdaten, Mietverträge, Versicherungsunterlagen, steuerliche Daten, Untersuchungen der Standortqualität, Haftungsrisiken, Compliance-Prüfungen – zum Glück lassen sich in dem vollklimatisierten Gebäude die Fenster nicht öffnen. Denn die Due Diligence muss fertig werden und nur ein kleiner Windhauch würde deutliche Verzögerungen verursachen.

Wäre es nicht schön, wenn man all diese Informationen auf Knopfdruck zusammenführen, analysieren und anschliessend einen Bericht erstellen könnte?

Dazu bräuchte es übermenschliche Hirnkapazität, gepaart mit der Fähigkeit zu lernen und Entscheidungen zu treffen. Und genau diese Kombination, einst Science-Fiction-Romanen vorbehalten, dringt gerade immer tiefer in all unsere Lebensbereiche: Man nennt sie Künstliche Intelligenz (KI). Sie bietet uns unendliche Möglichkeiten. Ihnen gegenüber stehen allerdings genauso viele Unsicherheiten. Es lohnt sich daher, einmal hinter die künstliche Stirn zu blicken. Wie weit ist die Technologie schon? Klappt der Sprung vom Labor ins Büro? Wie verändert das unser tägliches Arbeiten – vor allem in der Immobilienwirtschaft? Und können Unternehmen die Entwicklung hier aktiv mitgestalten? Müssen wir es sogar?

Künstliche Intelligenz – Entfaltung gerade erst begonnen

In den 1940er Jahren baute Konrad Zuse in Berlin den Z4, einen Rechner der ca. 1000 Kilogramm wog und elf Multiplikationen pro Sekunde durchführen konnte. Heutzutage passt ein Supercomputer in die Hosentasche eines Dreijährigen. Seit Jahrzehnten wächst die Rechnerkapazität drastisch, während die relativen Kosten in exponentiellem Masse abnehmen.

In den 1990er Jahren schlossen sich immer mehr Computer zu Netzwerken zusammen und schufen einen weltweiten Verbund – das Internet. Inzwischen produzieren wir mithilfe dieser vereinten Rechner jedes Jahr doppelt so viele Daten wie im Jahr zuvor. Jeder Klick, jede Eingabe, jede Geste: in jeder Millisekunde werden Daten generiert. Und zwar nicht nur von Menschen, sondern auch von allerlei Maschinen – die wiederum kommunizieren nicht nur mit uns, sondern auch untereinander im Internet der Dinge (englisch „Internet of Things“, kurz „IoT“).

Die leistungsfähigen, vernetzten Rechner stehen uns bei, wenn wir Probleme lösen wollen. Damit sie das optimal tun können, bereiten wir für sie Handlungsanweisungen vor – die sogenannten Algorithmen. Aber unsere Problemlöser nehmen die Anweisungen nicht etwa nur entgegen. Sie sind ausserdem in der Lage, dazuzulernen. Auf Basis von Daten, die sie sammeln, und Anleitungen, die wir ihnen geben, treffen sie dann sogar eigene Entscheidungen.

Starke Rechnerleistung, wachsende Datenberge und maschinelles Lernen haben über viele Jahre hinweg einen Kokon für die Künstliche Intelligenz gewebt. Deren Entfaltung hat indessen gerade erst begonnen.

Und was heisst das nun für die Immobilienwirtschaft?

Investoren, Mieter, Eigentümer grosser Portfolios, Immobilienunternehmen: Künstliche Intelligenz begegnet allen Beteiligten der Immobilienwirtschaft. Und zwar schon heute. Vom Erwerb einer Immobilie über ihre Vermietung und Verwaltung bis hin zu smarten Gebäuden oder Städten – allein unsere Vorstellungskraft grenzt den Umfang ein, in dem wir sie zukünftig einsetzen könnten. Und das muss auch gar nicht spektakulär sein mit Roboter-Rezeptionist und solchem PiPaPo, sondern ganz „profan“. Dafür aber äusserst hilfreich:

Keine klassisch-lästigen Alltagsaufgaben mehr

Vor allem dort, wo wiederkehrende Aufgaben erledigt werden müssen, nimmt uns KI eher lästige Arbeit ab. Wer immer wieder dieselben E-Mails schreibt, nutzt einen digitalen Assistenten, möglicherweise den von Knowmail, der neben den persönlichen Gewohnheiten Muster wie Präferenzen lernt und diese verarbeitet. Sprachassistenten, die auf den Namen Alexa oder Cortana hören, merken sich unsere Termine. Das Unternehmen Voicera stellt uns in Meetings Eva zur Seite. Diese virtuelle Sekretärin macht sich Notizen, schickt PowerPoint-Folien an Teilnehmer und verwaltet Besprechungsräume.

Dokumente sortieren oder verwalten – macht alles die KI

Dokumentenmanagementsysteme (DMS) sortieren Dokumente, legen sie ab, schaffen Verknüpfungen. KI hilft dabei, diese Informationen besser nutzbar zu machen. Die Smart Data Platform von Leverton setzt zum Beispiel Algorithmen dazu ein, automatisch relevante Informationen aus Dokumenten herauszufiltern. Andere Systeme erkennen eingehende Schriftstücke als Rechnungen oder Lieferscheine und führen, unter Einbeziehung von Daten aus dem ERP-System (ERP = Enterprise Resource Planning), Plausibilitätschecks durch. Eine Herausforderung wird es sein, in freier Textform erstellte Dokumente zu erfassen und sie semantisch zu verstehen. Damit auch ein Schreiben wie dieses korrekt zugeordnet wird: „Sehr geehrter Herr Müller, ist die Due Dilligence endlich fertig?“ Mit der richtig eingesetzten KI wird die positive Antwort darauf dann auch post- oder besser maschinenwendend kommen.

Aussagekräftige Objektbewertungen

Traditionelle Immobilienunternehmen erfassen kontinuierlich Fakten und Zahlen, die den Wert einzelner Objekte ausmachen, und werten sie innerhalb ihrer Research-Abteilungen aus. Neulinge wollen solche Auswertungen unter Zuhilfenahme von KI mit wenigen Klicks zur Verfügung stellen. Dazu bereiten sie Daten aus hunderten von Quellen auf, die direkt oder indirekt mit dem Immobilienmarkt zu tun haben. Sie verbinden so eine klassische Immobilienbewertung mit sozio-ökonomischen Faktoren und liefern schnelle Ergebnisse.

Anmietung – virtuell und doch lebensnah

Für Unternehmen, die eine neue Gewerbeimmobilie suchen, möchten US-Anbieter wie truss den gesamten Prozess – natürlich zusammen mit KI – vereinfachen. Der erste Kontakt erfolgt dabei über Vera, einen Chatbot. Vera stellt Fragen, der Kunde beantwortet sie und schon bekommt er eine Liste von Objekten, die infrage kommen. Danach erkundet der Interessent seinen potenziellen Arbeitsplatz virtuell und vergleicht ihn mit anderen. Der Abschluss des Vertrages erfolgt ebenfalls online. Alle Dokumente werden in der Cloud gespeichert.

Smarte Gebäudeautomation

Rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs entfallen auf die Versorgung von Gebäuden. Setzt man also KI beim Gebäudemanagement ein, schont das nicht nur die allgemeinen Ressourcen, sondern kürzt zugleich die individuellen Ausgaben. Beleuchtung, Brandschutz, Klimatisierung, Sicherheitstechnik – wenn die einzelnen Komponenten miteinander kommunizieren und die Maschinen dank ihrer Anbindung an das Internet der Dinge sowohl voneinander als auch auf Basis der eigens gesammelten Daten lernen, dann schöpfen sie das enorme Potenzial nach und nach aus.

Perfekt organisiertes Facility Management

Die Autoren des RICS-Berichts „Artificial intelligence: What it means for the built environment“ geben einen Vorgeschmack darauf, wie sich das Facility Management durch den Einsatz Künstlicher Intelligenz eher früher als später verändert: Beim Catering übernimmt KI die Zubereitung von Speisen sowie ihre Auslieferung. Roboter – ja, ein bisschen science-fictional wird es dann eben doch noch – werden zum Küchenchef und Servicepersonal ausgebildet. Auch die Reinigung erledigen nicht-humane Arbeitskräfte, ohne dass ihnen der Rücken dabei wehtut. Die Fassaden von Hochhäusern machen Drohnen sauber – Fassadenkletterer haben so mehr Zeit fürs Erklimmen von natürlich entstandenen Wänden. Die Sicherheitskräfte bekommen neue Kollegen: voll automatisierte Fahrzeuge und Drohnen, die mit Wärmebildkameras ausgestattet sind. Smarte Applikationen planen und organisieren die Wartung von Maschinen und Elektrik. Ausgeführt wird sie von Robotern. Fehlt ein Teil, greift dieser zum 3D-Drucker. Am Empfang begrüsst eine Form von Künstlicher Intelligenz die Besucher und die erste Anlaufstelle beim Helpdesk ist ein freundlicher Chatbot.

Schaffen wir uns gerade selbst ab?

Als der Mensch die ersten Maschinen gebaut hatte, nahmen sie ihm schwere physische Arbeit ab. Künstliche Intelligenz hingegen befreit uns von Denkprozessen, bei der Arbeit genauso wie in der Freizeit. Netflix bestimmt darüber, welche Serien oder Filme wir sehen. Facebook filtert Nachrichten für uns. Selbstfahrende Autos bringen ihre Insassen auf selbst gewählten Wegen ans Ziel. Wollen wir wirklich den Grossteil der Kontrolle abgeben, weil es so bequemer ist?

„Wenn ich einen Tipp abgeben müsste, was die grösste Bedrohung unserer Existenz ist, dann ist es vermutlich KI. Wir müssen also sehr vorsichtig sein. Mit Künstlicher Intelligenz beschwören wir den Teufel.“ Ausgerechnet Elon Musk, der mit seinem Unternehmen SpaceX den Mars kolonisieren möchte und prägende Figur hinter dem Erfolg des Elektrofahrzeugs Tesla ist, warnt davor, was passieren könnte, wenn Künstliche Intelligenz ihren Erschaffern entgleitet wie Frankensteins Monster. Er wünscht sich daher, dass wir uns selbst und unserer Schöpfung Grenzen setzen: „Künstliche Intelligenz ist einer der seltenen Fälle, in denen ich denke, dass wir eine proaktive Regulierung brauchen eher als eine reaktive.“

Wenn wir eine friedliche Koexistenz mit Künstlicher Intelligenz anstreben, müssen wir die Weichen stellen

Wir leben in einem aufregenden Zeitalter, das uns völlig neue Freiheiten schenkt. In den durchschnittlich 4.500 Wochen, die wir auf der Erde verbringen, könnten Maschinen unsere Arbeit schon bald entweder zum Teil oder gänzlich übernehmen. Und der grösste Fehler wäre, das komplett als Negativ-Szenario für schwindende Arbeitsplätze zu sehen. Mehr Zeit für Familie und Freunde. Die Welt bereisen. Endlich alle 1.222 Seiten von „Krieg und Frieden“ lesen. In Ruhe überlegen, wie unsere Gesellschaft harmonisch miteinander leben kann. Das hat auch etwas für sich.
Neben Aspekten zur „Work-Life-Balance“ sollte auch im beruflichen Alltag nicht vergessen werden, dass menschliche Interaktion und darauf basierendes Vertrauen nicht von Maschinen und Algorithmen abgeschafft wird. Der Mensch wird seine Rolle finden – auch im beruflichen Leben, aber sie wird sich verändern.

Damit diese Version der Realität wahr wird, müssen wir uns freilich vom Status quo verabschieden. Wir kommen nicht umhin, gesellschaftliche, politische, soziale genauso wie moralisch-technische „Ordnungen“ neu zu fassen und uns – gemeinsam über (nationale) Grenzen hinweg – bisher offengebliebenen Fragen widmen.

Müssen wir fürchten, dass uns KI schon bald auf Schritt und Tritt überwacht oder auf uns schiesst, wenn wir ihr zu nahe kommen? Wessen Werte übernimmt sie eigentlich? Wird es ein bedingungsloses Grundeinkommen geben? Wie können Politik, Wirtschaft und Individuen dafür sorgen, dass KI nicht gegen uns arbeitet, sondern unsere Fähigkeiten ergänzt?

Gemeinsam sollten wir der Künstlichen Intelligenz dabei helfen, innerhalb sinnvoller Grenzen mit uns gemeinsam zu agieren. Dann muss sich Paul Müller bei der nächsten bedeutenden Transaktion nicht vor einem Windhauch fürchten. Und der Teufel, den Elon Musk an die Wand malt, bleibt uns alleine als mahnendes Graffiti erhalten.