Une forte activité de construction implique-t-elle des taux de vacance élevés ?

Comment les taux de vacance ont-ils évolué ?

En Suisse, le taux de vacance des logements n'a cessé d'augmenter entre 2009 et 2020, passant de 0,9% à 1,7%, tandis que les deux dernières années ont été marquées par un recul. Actuellement, le taux de logements vacants est de 1,3% et une pénurie croissante de logements disponibles se dessine, en particulier dans les zones urbaines.

Alors que le taux de vacance dans et autour des grands centres économiques ont toujours été à un niveau bas, dans certaines communes en dehors des grandes villes, des taux de vacance très élevés ont été mesurés, du moins temporairement. Il convient de se demander si ces taux de vacance ont diminué avec la pénurie de logements renforcée.

Les réponses sont diverses. La commune de Huttwil, qui compte aujourd'hui 5’000 habitants, a par exemple attiré l'attention entre 2017 et 2019 avec des taux de vacance de 11,6%, 14,7% et 8,2%. Entre-temps, l'offre excédentaire s'y est progressivement réduite et, dernièrement, 4,5% des logements, soit 118 unités, étaient encore vacants. De 2000 à 2013, la production de nouvelles constructions à Huttwil ne représentait même pas un tiers de la moyenne suisse (1,0% du parc de logements par an). Entre 2014 et 2017, le nombre annuel de nouveaux logements construits à Huttwil a été multiplié par cinq par rapport aux années précédentes. Le taux de vacance était le résultat de cette activité de construction exceptionnellement élevée pour la localité.

A Langenthal, le taux de logements vacants a oscillé entre 4,5% et 5,6% entre 2015 et 2020. En comparaison nationale bien que peu de nouveaux logements soient construits à Langenthal, la production de 2010 à 2016 a été 50 % plus élevée que celle des dix années précédentes, entraînant ainsi une augmentation du taux de vacance. Cependant, cette tendance s'est maintenant atténuée et le taux de logements vacants dans cette ville de 15’800 habitants a chuté à 2,2 % en 2022.

Martigny compte une population de 20’500 habitants. Entre 2010 et 2020, plus de 2'100 nouveaux logements ont été construits et la croissance annuelle de la population au cours des dix dernières années est supérieure à la moyenne de 1,5%. Dans les premières années de ce boom de la construction, de nombreux logements ont été absorbés. Mais depuis 2019, le taux de logements vacants a fortement augmenté, passant de 2,2% à 8,0% en 2022.

A Amriswil, la production annuelle de nouvelles constructions entre 2015 et 2020 a été deux fois plus élevée qu'au cours des 15 années précédentes. Le taux de logements vacants est passé de 1,6% en 2014 à 8,8% en 2020. Cependant, il y a eu une forte diminution récemment, avec un taux de 3,7 % en 2022. Comme à Martigny, la population d'Amriswil (14’300 habitants) a connu une croissance supérieure à la moyenne (+1,5%) avec une structure d'âge plutôt jeune.

La ville de Bulle, qui compte 25’100 habitants, montre qu'une forte activité de construction n'entraîne pas nécessairement des taux de vacance très élevés. Depuis l'an 2000, 2,7% de logements supplémentaires ont été construits chaque année en moyenne (Suisse : +1,0%), et la population a augmenté de +2,8% en moyenne au cours des dix dernières années. Malgré cela, le taux de logements vacants a augmenté pour atteindre un maximum de 3,0% en 2019 et a baissé depuis lors à 1,6%.

Des taux de vacance élevés ont également été enregistrés à Chiasso et à Moutier. Ces deux communes se distinguent par des caractéristiques similaires. Avec respectivement 7'400 et 7'300 habitants et une structure démographique relativement vieillissante, les deux communes affichent une croissance démographique négative de -0,4% et -0,3% par an au cours des dix dernières années. Dans la localité jurassienne, on a mesuré en 2018 un taux de logements vacants de 9,8%, et même de 10,2% en 2022 dans la commune frontalière tessinoise. Ces taux de vacance élevés ne peuvent toutefois pas être justifiés par une activité de construction importante, car celle-ci est minime par rapport à la Suisse (0,2% du parc immobilier à Moutier et 0,5% à Chiasso). D'autant plus que les taux de vacance sur les 22 dernières années sont en moyenne de 4,9% à Moutier et de 4,5% à Chiasso (Suisse : 1,2%).

Une forte activité de construction n'entraîne pas nécessairement des taux de vacance élevés même si en cas de surproduction, ceux-ci peuvent logiquement augmenter à court terme. Toutefois, si la qualité et les conditions-cadres sont attrayantes et que l'activité de construction ne reste pas élevée, les taux de vacance retombent généralement à un niveau plus bas. La structure d'âge constitue manifestement un facteur intéressant pour les communes considérées : alors qu'à Chiasso (âge moyen de la population : 48,6 ans) et à Moutier (Ø 44,3 ans), le taux de logements vacants reste élevé malgré une faible activité de construction, à Bulle (Ø 38,8 ans) ou à Amriswil (Ø 41,1 ans), les logements nouvellement construits ont pu être en majorité bien absorbés.