La logistique – Un segment immobilier en plein essor

Tandis que la plupart des segments immobiliers commerciaux, tels que les bureaux, le commerce de détail ou les Hôtels ont été négativement impactés par les mesures prises pour contenir la pandémie et ont vu leur demande chutée, l’immobilier logistique présente une tendence opposée. Dans l’année de crise 2020, un record mondial absolu a été atteint, jamais avant des surfaces logistiques ont été aussi demandées. Sans surprise, les taux de vacances dans le monde entier ont baissé. 

Illustration 1: Taux de vacance pour l’immoblier logistique

L'immobilier logistique, désormais le plus attrayant pour les investisseurs suisses

Cette tendance n'est pas passée inaperçue auprès des investisseurs suisses. En janvier 2021, JLL a interrogé 90 investisseurs institutionnels qui détiennent des immeubles de placement pour une valeur de CHF 251 milliards en Suisse. Les réponses à la question quel investissement immobilier suisse devrait avoir le rapport risque/rendement le plus intéressant en 2021 sont surprenantes : pour 63 % des investisseurs interrogés, c’est l'immobilier logistique qui s’impose. Cette classe d'actifs a ainsi pris la place au sommet du podium pour la première fois, devant les immeubles résidentiels en localisation A (61 %) et les immeubles résidentiels en localisation B/C (42 %). Par rapport à la dernière enquête, la proportion d'investisseurs qui considèrent que le rapport risque/rendement le plus intéressant est celui des propriétés logistiques a augmenté de 17%.

La demande mondiale pour les surfaces logistiques est restée remarquablement stable l'année dernière, atteignant un total cumulé à un nouveau niveau record. Le principal moteur de cette évolution, entre autres, est le développement du commerce en ligne. Le commerce de détail étant fortement entravé par les restrictions, le e-commerce a connu une véritable poussée de croissance.

Illustration 2: Demande pour des surfaces logistiques.

Sophie Carliez, Head Landlord & Tenant Representation chez JLL à Genève, remarque ces tendances dans son travail quotidien depuis un certain temps: « Les demandes de recherche de surfaces logistiques et de terrains constructibles permettant de telles utilisations n'ont cessé d'augmenter ces dernières années. La pandémie a été un accélérateur de cette évolution déjà en cours. Nous recevons beaucoup plus de demandes concernant les propriétés logistiques et le besoin de conseil augmente, tant pour les utilisateurs que pour les propriétaires. »

Demande en hausse, offre limitée

À l'avenir, la demande sera de plus en plus orientée vers des sites capables de garantir les chaînes d'approvisionnement, même dans des conditions extraordinaires. Cela peut conduire à une délocalisation de la production. Les chaînes d'approvisionnement doivent également être aussi neutres que possible sur le plan climatique. Il y aura également une demande croissante d'installations proches des centres urbains, afin de pouvoir livrer plus rapidement et à moindre coût le nombre croissant de commandes en ligne dans les secteurs B2C et B2B. L'un des moteurs est la forte augmentation des commandes de denrées alimentaires, qui doivent parvenir fraîches et rapides aux consommateurs finaux.

Cependant, les biens immobiliers qui répondent à ces critères d'exigence sont déjà peu nombreux aujourd'hui. Les bâtiments logistiques nécessitent une quantité de terrain supérieure à la moyenne en raison de la livraison des marchandises par camion. La recherche d'un emplacement est donc généralement très difficile, car les parcelles de terrain suffisamment grandes sont rares en Suisse. La tâche est d'autant plus difficile que le trafic intense de poids lourds associé à une opération logistique se heurte souvent à une opposition généralisée et que les projets de construction sont soumis à une forte résistance.