Les bureaux flexibles en Suisse - Une tendance durable ?

Le marché des espaces de bureaux flexibles en Suisse a connu un véritable boom ces cinq dernières années. En 2019, il y avait 19 emplacements et environ 28 000 m² d'espace utilisable avec des bureaux flexibles à Zurich. Fin 2024, le nombre d'emplacements était passé à 50 et l'espace utilisable à environ 75 000 m². La région de Zurich Nord se démarque considérablement. Dans cette zone, le nombre d'emplacements a plus que décuplé sur la même période. Une raison de cette croissance massive à Zurich Nord pourrait être le volume toujours élevé d'espaces de bureaux disponibles et la recherche associée de solutions pour réduire les vacances.

Utilisateurs de bureaux flexibles

L'expansion des espaces de travail flexibles en Suisse s'explique par divers éléments. Notre étude auprès des opérateurs révèle que la demande émane principalement de sociétés comptant entre 2 et 15 employés, avec une préférence marquée pour les bureaux fermés de type classique.

Un avantage majeur pour les entreprises ayant des besoins d'espace de cette ampleur est l'accès à des espaces de bureau ultramodernes et entièrement meublés qui répondent à toutes les normes d'un grand siège social. Ceux-ci incluent souvent des espaces de collaboration, des coins cuisine avec café et boissons, des salles de réunion de toutes tailles, une infrastructure informatique et des commodités supplémentaires telles que la gestion de bureau, des événements communautaires ou une gamme complète d'installations sportives. Cela donne aux petites entreprises accès à des environnements de travail de première classe. La flexibilité de ces offres, en termes de taille de l'espace utilisé, de durée générale et d'emplacement géographique, est un autre avantage. Les entreprises peuvent rapidement louer des postes de travail supplémentaires ou réduire leur espace selon leurs besoins, ce qui se reflète dans la durée moyenne de location d'environ 18 mois.

Les utilisateurs proviennent souvent d'un environnement international. Le secteur le plus fréquemment mentionné est l'IT. Cependant, il existe également des différences liées à l'emplacement : les bureaux près du Paradeplatz de Zurich, par exemple, sont plus souvent utilisés par des entreprises financières. La présence d'une industrie particulière attire d'autres entreprises du même secteur. Ce regroupement augmente encore l'attractivité des bureaux flexibles et crée des communautés d'affaires dynamiques.

Implications pour les propriétaires immobiliers

La présence de bureaux flexibles a plusieurs implications pour la propriété immobilière, qui peuvent être catégorisées en trois domaines principaux :

Évaluation des risques : Pratiquement tous les opérateurs d'espaces flexibles veulent un préfinancement complet de l'aménagement, ce qui représente un risque accru pour la propriété. Certains opérateurs recherchent même des modèles de revenus ou de gestion qui transféreraient encore plus de risques aux propriétaires. Ces modèles sont rejetés par la plupart des propriétaires, en particulier dans les emplacements attractifs.

Influence sur votre propriété : La présence d'un opérateur de bureaux flexibles apporte à la fois des avantages et des inconvénients. Les avantages comprennent la possibilité d'utiliser les services de l'opérateur, tels qu'une réception ou des salles de conférence, ainsi qu'un bâtiment plus animé et une gamme d'espaces plus polyvalente. Les inconvénients sont l'augmentation du flux de personnes en raison du grand nombre de locataires et l'"anonymisation" qui en résulte, ce qui peut être indésirable selon le positionnement de la propriété.

Impact sur le marché : La tendance à plus de flexibilité a également atteint les occupants conventionnels. Les petits locataires ont tendance à vouloir éviter d'investir de grosses sommes dans l'aménagement. En réponse, les propriétaires sont de plus en plus disposés à fournir presque un aménagement complet ou au moins à (co)financer de tels projets. En même temps, ils sont plus ouverts à des durées plus courtes ou à l'octroi d'options de résiliation anticipée.

La dynamique de croissance devrait se maintenir

Les perspectives du marché des bureaux flexibles en Suisse sont prometteuses. La plupart des opérateurs signalent des plans d'expansion pour les années à venir. Alors que la part de marché actuelle est d'environ 1%, les fournisseurs prévoient une croissance potentielle à 6-10% du marché total des bureaux dans les prochaines années. Cependant, de nombreux opérateurs supposent que la part actuelle est déjà plus élevée.

Pour les nouveaux emplacements, les opérateurs recherchent des espaces de 1 500 m² ou plus. Un emplacement de premier choix est en tête de liste des exigences, idéalement avec une connexion au rez-de-chaussée et une haute visibilité. Les propriétés devraient avoir une ventilation, un refroidissement et de généreuses façades vitrées. Il est particulièrement important que le plan d'étage puisse être efficacement divisé en petites unités de bureau, permettant un aménagement optimal avec un nombre élevé de postes de travail.

L'accent de la croissance est particulièrement mis sur les villes où les opérateurs sont déjà présents. Cela permet des synergies opérationnelles et réduit le risque commercial.

Ces plans d'expansion soulignent l'intérêt croissant pour les solutions de bureaux flexibles et indiquent l'importance croissante de ce segment sur le marché immobilier suisse. Le défi pour les opérateurs sera de trouver des emplacements appropriés qui répondent à leurs exigences spécifiques tout en offrant le potentiel d'une expansion rentable.

Les bureaux flexibles à l’internationale

Les tendances et développements sur le marché des bureaux flexibles montrent des dynamiques intéressantes à la fois en comparaison internationale et au sein de la Suisse :

À l'étranger, on peut observer une part plus élevée de bureaux flexibles dans le marché global. Les modèles basés sur les revenus entre opérateurs et propriétaires y sont plus établis. De plus, les propriétaires immobiliers développent de plus en plus leurs propres solutions de bureaux flexibles afin de bénéficier directement de ce segment de marché en croissance.

En Suisse, le concept de bureau flexible s'étend à d'autres segments immobiliers. En plus des espaces de bureau traditionnels, on constate une augmentation des offres flexibles dans des domaines tels que les appartements avec services, les espaces de laboratoire et les cabinets médicaux. Ceux-ci peuvent également être loués de manière flexible sous forme de packages tout-en-un, ce qui reflète la demande croissante de concepts d'utilisation flexibles dans différents types d'espaces.

Ces développements soulignent la tendance croissante à la flexibilité sur le marché immobilier et au-delà. Les frontières entre les modèles de location traditionnels et les concepts d'utilisation flexibles deviennent de plus en plus floues, ouvrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs, les propriétaires et les utilisateurs. En même temps, cette dynamique présente à l'industrie le défi de développer des solutions innovantes qui répondent aux besoins changeants.

Un aperçu du futur

L'expansion du concept d'espace flexible à divers segments immobiliers en Suisse montre que le marché répond à la demande croissante de flexibilité dans tous les domaines de l'espace de travail et de vie. Ce développement pourrait conduire à un paysage immobilier encore plus diversifié et adaptable à l'avenir.

Si la croissance estimée par les opérateurs de bureaux flexibles se produit réellement, cela aurait un impact majeur sur le marché des bureaux dans les plus grandes régions du marché des bureaux. En prenant Zurich comme exemple, cela signifierait que le nombre d'emplacements triplerait (à nouveau) dans les prochaines années et que l'espace loué augmenterait à environ un demi-million de mètres carrés.