Marché des bureaux en Suisse 2025

Zurich, 7 janvier 2025 – Jones Lang LaSalle (JLL) publie sa nouvelle étude sur le marché de l’immobilier de bureau en Suisse. Le rapport offre un aperçu complet du marché des surfaces de bureaux à Zurich, Genève, Berne, Lausanne, Bâle et Zoug. Outre les chiffres clés et les principaux changements observés dans les régions les plus importantes, l’étude sur l’immobilier de bureau offre également une analyse sur la disponibilité de surfaces conformes aux normes ESG et présente un aperçu succinct du marché de l’immobilier de bureau européen.

Les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureau en Suisse – Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne (CH%) – l'offre de surfaces de bureaux disponibles a augmenté de 9 % par rapport à l'année précédente, totalisant 995'500 m² fin 2024. Cela signifie que le volume de surfaces de bureaux disponibles n'a cessé d'augmenter ces dernières années. Depuis fin 2019, époque où le télétravail était encore peu répandu dans de nombreux endroits, le taux d'offre moyen dans les cinq plus grands marchés de bureaux suisses est passé de 4,1 % à 5,0 % fin 2024 (+0,9 %). Cependant, cette hausse est à relativiser en comparaison internationale, car le taux de vacance moyen dans 24 villes européennes est passé de 5,2 % à 8,5 % (+3,3 %) sur la même période.

Malgré l'achèvement de 1,16 million de m² de nouvelles surfaces de bureaux depuis 2020, l'augmentation de l'offre reste modérée, avec seulement 231'000 m² supplémentaires sur la même période. L'activité de construction a atteint un pic en 2020 avec environ 343'000 m² de nouvelles surfaces de bureaux, puis a diminué graduellement pour atteindre 57'000 m² en 2024. Une reprise progressive de la création de nouvelles surfaces est attendue entre 2025 et 2027.

Les dynamiques de marché varient considérablement selon les régions. Genève se démarque avec la plus forte croissance, affichant une moyenne de 2,0 % du stock entre 2019 et 2024, qui devrait s'accélérer à 2,3 % d'ici 2027. Berne connaît une hausse significative de l'activité de construction, mais sa croissance future, estimée à 1,1% par an, ne dépassera que légèrement la moyenne suisse. À l'inverse, Zurich et Bâle prévoient respectivement 71 % et 58 % de surfaces neuves en moins d'ici 2027 par rapport à la période 2019-2024. Globalement, pour les cinq principaux marchés, la croissance annuelle moyenne du stock de bureaux est prévue à 1,0 % jusqu'en 2027, soit une baisse de 26 % par rapport à la période précédente, reflétant ainsi les disparités régionales et les tendances divergentes du marché immobilier de bureau suisse.

Dans l'ensemble, la demande de surfaces reste soutenue. Cependant, la commercialisation des espaces vacants dans les bâtiments anciens, éloignés des gares, demeure un défi. À l'inverse, le marché absorbe relativement rapidement les surfaces de bureaux modernes, flexibles et conformes aux normes ESG, bénéficiant d'une bonne connectivité. Cela se reflète notamment dans l'offre limitée dans ces localisations.

Dans le district 1 de Zurich, 3,0 % des surfaces de bureaux sont disponibles, contre 1,5 % dans le CBD de Lausanne et seulement 0,4% dans le centre-ville de Berne. L'offre est également rare dans les villes de Lucerne (1,3 %), Zoug (1,7 %), Fribourg (2,0 %) et Lugano (2,1 %). Le CBD de Genève affiche une offre plus importante avec 3,9 % de disponibilité. À Bâle, le taux de vacance atteint 9,2 % dans le centre-ville.

Marché des transactions

Les perspectives pour l'immobilier de bureau en Suisse sont contrastées. D'une part, les taux de vacance ont récemment légèrement augmenté, et les investisseurs restent prudents en raison de l'incertitude sur les besoins futurs en espaces, liée à des concepts de travail plus flexibles. D'autre part, une croissance économique et de l'emploi robuste soutient la demande, et le marché des bureaux suisse a prouvé sa forte résilience. De plus, les loyers sont protégés contre l'inflation et, contrairement au marché locatif résidentiel, le risque d'intervention politique sur le marché commercial est limité.

De nombreux fonds et fondations de placement ont procédé à des augmentations de capital au second semestre 2024 et aborderont la nouvelle année avec des liquidités importantes. Leur stratégie d'investissement devrait se concentrer sur les biens "core" situés dans les zones d'attraction des centres urbains, ne nécessitant pas de rénovation et répondant idéalement aux critères de durabilité requis. Ces dernières semaines, une plus grande disposition à payer couplée à un intérêt globalement plus large a été perceptible. Cette tendance, associée à un environnement de taux d'intérêt plus bas, devrait conduire à une compression des rendements et à une augmentation des volumes de transactions cette année.

Jan Eckert, CEO Suisse & Head Capital Markets DACH chez JLL:
„De nombreux acteurs du marché sont optimistes pour les mois à venir et souhaitent profiter de l'environnement d'investissement amélioré pour réaliser des transactions. Nous observons cette tendance tant dans la quantité que dans la qualité des offres reçues. Les perspectives à court terme sont plus favorables qu'elles ne l'ont été depuis trois ans.”

Pour plus d’informations sur les plus gros projets immobiliers, locations et choix de sites des entreprises dans chaque région économique, nous vous invitons à consulter l’étude jointe au présent communiqué de presse, également disponible via le lien (à partir du 8 janvier 2025) :
https://www.jll.ch/fr/etudes-recherche/recherche/limmobilier-de-bureau-en-suisse