Expansionspläne von Logistikern durch Einschränkungen erschwert

Der Flächenbedarf von Logistikern ist seit längerem zunehmend. In den letzten Jahren stieg auch das Investoreninteresse an dieser Anlageklasse.

Logistikimmobilien können innerhalb eines Immobilienportfolios eine willkommene Diversifikation darstellen, da ihre Werttreiber von anderen Faktoren abhängig sind als die von Wohn- oder Büroliegenschaften.

Hoher Anteil an Eigennutzern

Die Marktliquidität dieser Immobilienklasse fiel bisher insgesamt überschaubar aus. Die Anzahl Liegenschaften, welche zu Anlagezwecken gehandelt werden, ist im Vergleich zu anderen Nutzungskategorien moderat. Dies hat insbesondere zwei Gründe: Erstens befindet sich die Mehrheit der Immobilien im Eigentum der Nutzer und sie liegen demzufolge ausserhalb des Immobilieninvestmentmarktes. Zweitens dürfen aufgrund der bestehenden Anlagestrategien nicht alle institutionellen Investoren Logistikimmobilien erwerben. Dennoch ist das Investoreninteresse grundsätzlich grösser als die Anlageoptionen. Zwischen 2018 und 2021 haben durchschnittlich Logistikliegenschaften für 540 Mio. Franken pro Jahr den Eigentümer gewechselt. In den Jahren 2022 und 2023 sank das jährliche Transaktionsvolumen für Anlageobjekte auf rund 350 Mio. Franken.

Ansteigend waren in den letzten Jahren hingegen die Bauinvestitionen für die Typen Werkstätten/Fabrikgebäude und Lagerhallen/Depots/Silos/Zisternen (gemäss Kategorisierung des Bundesamtes für Statistik): Im Jahr 2011 betrug die Investitionssumme schweizweit 2.1 Mrd. Franken, bis ins Jahr 2021 stieg diese kontinuierlich auf 2.8 Mrd. Franken an. In diesen Beträgen sind auch Objekte enthalten, die vom Eigentümer selbstgenutzt werden.

In den Kantonen Bern (4.3 Mrd.), Zürich (3.7 Mrd.), Genf (3.3 Mrd.) und Aargau (3.2 Mrd.) wurde zwischen 2011 und 2021 am meisten in Gebäude mit Logistiknutzungen investiert. Ebenfalls hohe Bauinvestitionen von durchschnittlich über 200 Mio. Franken pro Jahr wurden in den Kantonen Waadt, Basel-Landschaft, Luzern und St. Gallen gemessen. Dies deckt sich mit der beobachtbaren Dichte an Logistikgebäuden, welche entlang der Autobahn A1 sowie um die grossen Ballungszentren Zürich, Genf, Basel und Lausanne am höchsten ist. Insbesondere im Dreieck Basel – Solothurn – Zürich finden sich viele Logistikimmobilien.

Diskrepanz zwischen Flächenangebot und nachfrageseitigen Anforderungen

Obwohl die Bauinvestitionen zunehmen, hinkt der Gebäudebestand oftmals den wandelnden Bedürfnissen vieler Nutzer hinterher. Einerseits fehlt es grundsätzlich an freien Flächen, andererseits weisen die Gebäude ein Alter von durchschnittlich leicht über 30 Jahren auf, entsprechend genügen viele Räumlichkeiten nicht mehr den neusten Ansprüchen.

Leider ist nicht absehbar, dass sich dieser Zustand kurzfristig spürbar verbessern wird, denn die Entwicklung neuer und grosser Logistikgebäude stellt meist eine immense Herausforderung dar. Erstens gibt es kaum grossflächige und bebaubare Areale in der Nähe von Autobahnanschlüssen und Ballungszentren. Zweitens möchten Gemeindebehörden möglichst viele und hochwertige Arbeitsplätze mit emissionsarmen Nutzungen ansiedeln. Diese Umstände erschweren das Wachstum und die Weiterentwicklung des Logistiksektors.

Falls verschiedene Nutzungen auf einem Grundstück möglich und erlaubt wären, ist drittens für den Immobilieneigentümer die Rentabilität mit anderen Konzepten meist höher. Logistiknutzungen haben einen schweren Stand, obwohl sie massgeblich zur Grundversorgung beitragen.

Ohne Kompromissbereitschaft sind Wachstumspläne kaum realisierbar

Infolgedessen müssen Unternehmen bei Standortentscheiden oftmals Kompromisse eingehen, welche operative Nachteile und höhere Transportkosten mit sich bringen, und auch zu grösseren Verkehrsaufkommen und Umweltbelastungen führen. Wenn in den traditionellen Logistikgebieten, wo Flächen unverändert stark nachgefragt werden, also keine passenden Grundstücke verfügbar sind, müssen expandierende Unternehmen auf Regionen ausserhalb der Top-Logistikcluster ausweichen. Kommt hinzu, dass geeignete Parzellen nicht selten einem Baurecht unterliegen, was den potenziellen Investorenkreis wiederum einschränkt.

Unternehmen stehen daher vor unbequemen Entscheidungen:

Zu kleine oder qualitativ ungenügende Flächen führen zu Ineffizienzen und schränken das Wachstum ein mit der Konsequenz, dass möglicherweise Marktanteile verloren gehen. Wird umgekehrt der Betrieb in ein weniger gut erreichbares Gebäude verlagert, resultiert daraus mehr Verkehr und je nachdem auch ein Rückschritt beim Erreichen der gesetzten Nachhaltigkeitsziele. Abhängig von den jeweiligen Gütern stellen auch strengere Lagerungsvorschriften Logistiker vor neue Herausforderungen. Sofern die notwendigen Mittel vorhanden sind, binden daher immer mehr Betriebe Grundstücke mehrere Jahre oder Jahrzehnte im Voraus an, um den zukünftigen notwendigen Handlungsspielraum haben.