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Pressemitteilung

CHICAGO, LONDON, SINGAPUR, ZÜRICH

Transparenz  der Immobilienmärkte nimmt weltweit zu

USA, Grossbritannien und Australien führen das Ranking an


CHICAGO, LONDON, SINGAPUR, ZÜRICH 27. Juni 2012 — Der aktuelle Transparenz-Index von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management zeigt, dass mit der Erholung der Immobilienmärkte  auch die Transparenz-Entwicklung neue positive Impulse bekommt. Nachdem in der Folge der Finanzkrise zunächst  eine Abschwächung zu beobachten war, haben  90 % der 97 untersuchten Märkte  in den letzten beiden Jahren Fortschritte bei der Transparenz erzielt, angetrieben durch höhere Verfügbarkeit von  Marktdaten und  Performance-Indices, verbunden einer besseren Kontrolle börsennotierter Vehikel.

 

Die transparentesten Märkte der Welt  2012

 

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Anmerkung: Benotungen auf zwei Stellen gerundet, Tabellen-Plätze beruhen auf ungerundeten Benotungen.
Quelle: Jones Lang LaSalle, LaSalle Investment Management

 

„Der aktuelle Index von 2012 spiegelt den weltweit breiter werdenden internationalen Fokus von Immobilieninvestoren und Nutzern wider. Grenzüberschreitende Aktivitäten führen zu einer schnelleren Transparenz-Verbesserung in Wachstums- und Schwellenländern. Die Märkte öffnen sich dem internationalen Wettbewerb und übernehmen weltweit bereits bewährte Methoden “, so Jacques Gordon, bei LaSalle Investment Management verantwortlicher Analyst für globale Strategien.  
 
Anhaltende Transparenz-Mängel zeigen sich deutlich in vielen Märkten Afrikas, des Nahen Ostens, aber auch Lateinamerikas. „Undurchsichtig“ und damit weltweit geringste Transparenz wird für Venezuela, die Mongolei* Tunesien, Ghana*, Irak*, Pakistan, Algerien, Weißrussland, Angola*, Nigeria* und den Sudan notiert. Fünf  dieser Länder (*) wurden erstmals im Index berücksichtigt.
 
Jeremy Kelly, National Director, Global Research bei Jones Lang LaSalle:  „Die  regierungs- und branchenseitige Anerkennung der Notwendigkeit transparenter Immobilienmärkte ist zweifelsohne Fakt, die Fortschritte sind unübersehbar. Trotzdem  bleibt noch viel zu tun. Die regulativen und rechtlichen Reformen vollziehen sich nur langsam. Auch haben wir nur geringfügige Verbesserungen hinsichtlich der Transparenz von Transaktionsprozessen beobachtet“.
 
Wichtigste Ergebnisse des Reports* im Überblick:
  • Im Ranking 2012 erweisen sich die USA als weltweit transparentester Immobilienmarkt,  dicht gefolgt von Grossbritannien und Australien. Ebenfalls in der Kategorie „sehr transparent“:  die Niederlande, Neuseeland, Kanada, Frankreich, Finnland, Schweden und die Schweiz. Alle Märkte bewegen sich in einem Scoring von 1,26 – 1,67.

 

  • Die Schweiz  gehört zu den „sehr transparenten“ Märkten, wobei sich vor allem die Transparenz in den indirekten Immobilienmärkten, aber auch das solide Vertrags- und Grundbuchrecht positiv auswirken. Zudem erzielt die Schweiz ein hohes Ranking bei der  Transparenz der Fremdkapitalmärkte. Verbesserungspotenzial hat sie bei der Transparenz von Immobilienbewertungen und Transaktionsprozessen. Während die institutionellen Immobilienanleger in der Schweiz in den letzten 10 Jahren grosse Fortschritte in diesen Bereichen gemacht haben, ist der beträchtliche Marktanteil von privaten Immobilieneigentümern noch sehr intransparent.  Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle Schweiz meint dazu: „In anglosächsischen Ländern wird der Corporate Covernance vor allem bei Immobilientransaktionen mehr Bedeutung zugemessen als in der Schweiz. In diesen Ländern ist es üblich für Transaktionen Makler und Berater beizuziehen. In der Schweiz herrscht noch verbreitet das Do-it-yourself-Prinzip“. 

 

  • Der Index bestätigt den Aufstieg der Wachstumsmärkte Mexiko, Indonesien, Südkorea und die Türkei. Die Türkei ist einmal mehr „Tabellenführer“ der Länder mit verbesserter Transparenz.

 

  • Deutlich wird im Index der Zusammenhang zwischen Immobilien-Investitionsvolumina und Transparenz. Mit zunehmender Transparenz steigen die ausländischen Direktinvestitionen in Immobilien, ein starker Anreiz sowohl für die Förderung eines freien Informationsflusses als auch für eine gerechte und konsequente Anwendung lokaler Immobilien-Gesetze.

    Die in den letzten beiden Jahren weltweit am schnellsten wachsenden Märkte für Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien – darunter Brasilien, die Türkei, Indonesien und Vietnam – finden sich allesamt unter den weltweiten Top 10 der Länder mit verbesserter Transparenz wieder.

 

  • Regional gesehen wurden in Lateinamerika die größten Transparenz-Fortschritte gemacht.  Brasiliens nun gesondert betrachtete „erstrangige“ (Tier 1) Städte belegen weltweit den zweiten Platz in Bezug auf die Transparenzverbesserung und steigen in die Kategorie „transparent“ auf. Mexiko liegt in Bezug auf die Fortschritte global an dritter Stelle. 

 

  • Die einstigen Transparenz-Divergenzen zwischen Westeuropa und einigen wichtigen mitteleuropäischen Märkten haben sich praktisch aufgelöst. Kern-Märkte in Mittel- und Osteuropa nähern sich dem europäischen Durchschnitt an. Polen beispielsweise verfügt über ein vergleichbares Transparenzniveau zu Westeuropa und wird von einigen Investoren mittlerweile als Core-Markt gesehen.

 

  • Die Transparenz auf den Kreditmärkten, für internationale Investoren von großer Relevanz, hat seit 2010 geringfügig zugelegt. Informationen über offene Kredite und Kapitalströme (die Investoren und Nutzern helfen, Risiken in den Märkten, in denen sie tätig sind, besser einzuschätzen), haben in 11 Märkten zugenommen. Die Aufsicht über Kreditvergaben für Gewerbeimmobilien durch die Regulierungsbehörden hat sich in 15 Märkten verbessert. Kanada, Australien, die USA, Großbritannien und Frankreich liegen bei beiden Kriterien weiterhin vorn.

 

  • Die Schweizer Banken liefern im Rahmen des Nationalbank-Reportings detaillierte Daten zu ihren Hypothekarkrediten an die Schweizerische Nationalbank. Diese verarbeitet die Daten und veröffentlicht einen Teil davon im Bankenstatistischen Monatsheft. Zwar werden die Daten nur aggregiert (total der Kreditvergaben für Wohn- und Geschäftsimmobilien) veröffentlicht, dafür sind vergleichsweise lange Zeitreihen vorhanden.

 

  • Ökologische Nachhaltigkeit hat sich als wichtiger Transparenzfaktor erwiesen. In Anerkennung der zunehmenden Bedeutung ökologischer Nachhaltigkeit bei Immobilien-Entscheidungen wurde ein separater „Immobilien-Nachhaltigkeits-Transparenz-Index“  für 28 Länder aufgenommen. Die Top Scorer sind Großbritannien, Australien und Frankreich. Großbritannien verfügt schon seit vielen Jahren über Energieeffizienz-Systeme bei Gebäuden  (eingeführt in den 1960er Jahren) und weist  seit 1990  das weltweit erste Bewertungssystem für Green Buildings aus.  Über viele Jahre hinweg war  Australien  weltweit Vorreiter für neue Umweltgesetze, entsprechende Vorschriften und Anreize und  Frankreich erhielt einen enormen Schub durch eine Gesetzesvorgabe  nachhaltiges Bauen und Sanierung betreffend. 

 

  • Der hohe Standard der Schweizer Umweltgesetze hat wohl dazu geführt, dass hierzulande bisher kein umfassendes Vergleichssystem Green Buildings vs. konventionelle Immobilien erarbeitet wurde. Das Minergie-Label geht zwar in diese Richtung, doch beschränkt es sich auf den Energieverbrauch. Internationale Sustainability Ratings enthalten neben dem Energieverbrauch z.B. auch den Wasserverbrauch, die Luftqualität oder  das Abfallmanagement beim Betrieb einer Liegenschaft. Immerhin entwickelt die Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI) zurzeit eine Schweizer Version des Zertifizierungssystems des Vereins Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Damit sollte demnächst auch in der Schweiz ein Nachhaltigkeitslabel für Immobilien vorhanden sein, dass sich international vergleichen lässt.
 
Immobilien-Nachhaltigkeits-Index 2012 (Erfasst 28 Länder)

 

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Vier wichtige Aspekte dürften die Transparenz-Fortschritte bis zur nächsten Aktualisierung des Index (2014) weiter vorantreiben:
  • die zunehmende Erkenntnis in vielen Schwellenländern, dass der derzeitige Mangel an Performance-Indikatoren und genauer Markt-Informationen Auslandsinvestitionen behindert und die Entwicklung wettbewerbsfähiger Immobiliensektoren hemmt.


  • die anhaltende Kredit- und Staatsverschuldungskrise, insbesondere in Europa, wird bei Regulierungsbehörden, Zentralbanken, ausländischen Investoren und anderen Immobilien-Experten die Notwendigkeit einer weiter zu verbessernden Transparenz unterstreichen. Die Folge: mehr öffentlich zugängliche Informationen zu Immobilien-Krediten und Kreditgebern.

 

  • Jüngste Korruptions-Skandale werden Regierungen veranlassen, Genehmigungsverfahren zur Entwicklung von Gewerbeimmobilien genau unter die Lupe zu nehmen.


  • Die ökologischen Eigenschaften von Immobilien werden eine zunehmende Rolle bei Vermietungs- und Investitions-Entscheidungen spielen und sich von einen Rand-Kriterium zu einem entscheidenden Merkmal entwickeln. Derartige Belange forcieren eine größere Transparenz in Bezug auf die Energieeffizienz und ein Benchmarking „grüner“ Immobilien.

 

 
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Anmerkungen zur Methodik  
Der globale Immobilien-Transparenz-Index wurde erstmals 1999 veröffentlicht und beruht auf einer Kombination aus quantitativen Marktdaten und Informationen aus einer Umfrage des globalen Unternehmens-Netzwerks von Jones Lang LaSalle und LaSalle Investment Management. Für jeden Markt werden mittels Datensammlung und anhand von Fragen, die von lokalen Researchteams in Zusammenarbeit mit führenden Wirtschaftsprüfungs- und Anwaltskanzleien beantwortet wurden, insgesamt 83 separate Faktoren beurteilt. Diese Faktoren werden in 13 Themenbereiche gruppiert und weiter in fünf Sub-Index-Kategorien unterteilt:

 

 

 

 

a) Performance-Messung  
b) fundamentale Marktdaten 
c) Steuerung börsennotierter Vehikel
d) rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen
e) Transaktionsprozesse

Aus der gewichteten Benotung der 83 Faktoren wird für jeden Markt ein Index erstellt. Die Benotung reicht von 1,0 bis 5,0. Ein Land oder ein Markt mit der Note 1,0 verfügt über eine „vollständige Immobilien-Transparenz“,  5,0 bedeuten „vollständige Immobilien-Intransparenz“. Die Länder/Märkte werden einer von fünf Transparenz-Stufen zugeordnet: sehr transparent, transparent, semi-transparent, wenig transparent und undurchsichtig.
 
Für Investoren bietet der Index ein Werkzeug zum Risiko-Management, indem er vergleichbare Informationen über verschiedene geografische Lagen liefert und globale/regionale Investitions-Strategien und Zielallokationen nach Ländern ermöglicht. Mithilfe des Index können Nutzer das unterschiedliche Umfeld für den Betrieb von Immobilien überall auf der Welt besser einschätzen. Transparente Märkte erlauben eine leichtere Vergleichbarkeit der Nutzungskosten, bieten mehr Spielraum für strategische Maßnahmen (z.B. die Durchführung von Sale-und Leasebacks) und erhöhen die Effizienz von Transaktionen und des Facility Management.

 

Neben der Aufnahme der neuen Nachhaltigkeits-Untergruppe wurde der Index 2012 in drei wichtigen Bereichen verbessert und ergänzt:

 

  • Es wurden mehr quantitative Performance-Messungen von Immobilien-Investments in Bezug auf Direkt-Investments in Immobilien, börsennotierte Immobilienaktien und nicht börsennotierte Immobilienfonds eingearbeitet.


  • Die Analyse immobilienwirtschaftlicher Rahmendaten wurde durch die Einarbeitung detaillierter, empirisch ermittelter Messgrößen wie Zeitreihen-Daten und die Verfügbarkeit von Transaktions-Datenbanken vertieft.

 

  • Der Index umfasst nun 97 Märkte, 16 mehr als im Jahr 2010. Hinzugekommen sind einige Märkt in Afrika (Angola, Botswana, Ghana, Kenia, Mauritius, Nigeria und Sambia), Mittelamerika (Bahamas, Caiman-Inseln, Guatemala, Honduras, Jamaica und Puerto Rico) sowie der Irak, die Mongolei und Serbien. Die „zweitrangigen“ (Tier 2) Städte Brasiliens wurden ebenfalls ergänzt.

* Der englischsprachige Global Real Estate Transparency Index kann im Internet in verschiedenen Plattformen (Studie, Website, Power-Point-Präsentation und Webinar) abgerufen werden