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Pressemitteilung

Zürich

Jones Lang LaSalle veröffentlicht „Immobilien Investment Survey 2011“


 
  • Expertenbefragung zu aktuellen und zukünftigen Allokationen, Trends und Meinungen von institutionellen Immobilieninvestoren in der Schweiz.
  • Der Anlagefokus von Schweizer Versicherungen und Schweizer Pensionskassen liegt weiterhin für alle Investitionsformen vorwiegend auf der Schweiz.
  • Der Trend zu indirekten Immobilienanlagen ist ungebrochen und wird sich auch in den nächsten zwei Jahren weiter fortsetzen.
  • Schweizer Pensionskassen sind inzwischen deutlich international in indirekte Immobilienanlagen investiert, bei den Schweizer Versicherungen sind Auslandsinvestments eher kein Thema.

Repräsentative Expertenbefragung zum Anlageverhalten in Immobilien
In der aktuellen Studie „Immobilien Investment Survey 2011“ untersucht das Schweizer Team von Jones Lang LaSalle derzeitige und zukünftige Allokationen, Trends und Meinungen von institutionellen Schweizer Immobilieninvestoren. Die Erkenntnisse der Studie basieren auf einer Umfrage bei Versicherungen und Pensionskassen in der Schweiz, die im Frühjahr 2011 durchgeführt wurde. Dank des hohen Rücklaufs ist in den Antworten ein Gesamtanlagevermögen von CHF 548 Mrd. vertreten und damit ein bedeutender Teil des institutionellen Kapitals der Schweiz. Das in der Studie repräsentierte Immobilienvermögen beträgt rund CHF 63 Mrd. Befragt wurde das Anlageverhalten in Bezug auf direktes Immobilieneigentum, börsenkotierte Immobilienanlagen wie Aktien von Immobilienunternehmen sowie indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen wie Immobilienanlagestiftungen. Zudem stand die Ermittlung von Anlagepräferenzen im In- und Ausland im Fokus der Umfrage.

Heimatfokus bei Direktanlagen
Direkte Immobilienanlagen sind bei Schweizer institutionellen Investoren nach wie vor Inlandsanlagen. Der Fokus liegt weiterhin stark auf der Wohnnutzung: 83% der Liegenschaften von Pensionskassen und 61% der Liegenschaften von Versicherungen sind Wohnimmobilien. Die Mehrheit der Versicherungen plant ausserdem, ihren Wohnanteil in den nächsten zwei Jahren weiter auszubauen. Bei der Beurteilung des investierbaren Angebotes sind sich die beiden Investorengruppen einig: Über 90% der Umfrageteilnehmer erachten das Angebot an investierbaren Liegenschaften in der Schweiz als „knapp“ oder „extrem knapp“, wobei die Preise von Wohnimmobilien überwiegend als „zu teuer“ bewertet werden. Die geplanten Allokationen der Umfrageteilnehmer lassen darauf schliessen, dass in der Schweiz auch in Zukunft der hohe Nachfrageüberhang nach Anlageobjekten mit Wohnnutzung bestehen bleiben wird.

Versicherungsgesellschaften investieren direkt und in der Schweiz
Die Umfrageergebnisse der Versicherungen zeigen eine klare Absage an internationale Immobilieninvestments. Sowohl direkter Immobilienbesitz als auch indirekte Immobilienanlagen im Ausland sind die Ausnahme und befinden sich – wenn  überhaupt – nur  im EU-Raum. Alle übrigen globalen Regionen tauchen kaum auf dem Investitionsradar der Versicherer auf und sollen – falls vorhanden – in den nächsten zwei Jahren tendenziell sogar abgebaut werden. Dies ist insbesondere deshalb überraschend, weil die meisten Versicherer über internationale Tochtergesellschaften verfügen und somit das notwendige Know-how vorhanden wäre, um eine internationale Diversifikation des Immobilienportfolios aufzubauen. Die einseitige Ausrichtung des Immobilieninvestments auf die Schweiz mag mit den Regularien zusammenhängen, denen die Versicherer unterworfen sind. Zudem waren in den letzten Jahren Schweizer Immobilienportfolios im internationalen Vergleich überdurchschnittlich erfolgreich.

Grosse Pensionskassen investieren direkt in der Schweiz und indirekt im Ausland
Neben den Versicherungsunternehmen sind die grossen Pensionskassen die einzige Investorengruppe, bei welcher der Anteil direkter Immobilien am gesamten Immobilienvermögen mit rund 79% deutlich über 50% liegt. Keine der befragten Pensionskassen gibt an, direktes Immobilienvermögen im Ausland zu besitzen. Trotzdem ist für die Manager der grossen Pensionskassen die Diversifikation ins Ausland eine Option. Bei den börsenkotierten Immobilienanlagen steht die Schweiz inzwischen nicht mehr alleine im Fokus. Zwei Drittel der befragten Pensionskassen geben an, kotierte Anlagevehikel, die in der Europäischen Union investiert sind, inzwischen genauso häufig zu halten wie solche, die in der Schweiz anlegen. Rund ein Viertel aller Pensionskassen sagt aus, mit indirekten Immobilienanlagen in Nord- und Südamerika sowie in Asien/Pazifik investiert zu sein. Dass sich dabei auch eine gewisse „Sorge“ um die Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienmarktes widerspiegelt, kann lediglich ansatzweise aus den Antworten der Umfrage abgeleitet werden.

Kleine und mittlere Pensionskassen investieren indirekt und in der Schweiz
Der Trend von kleinen und mittleren Pensionskassen, ihre Immobilienanlagen indirekt zu halten, hat sich fortgesetzt. Lag der Anteil indirekter Anlagen am gesamten Immobilienvermögen bei der letzten Umfrage im Jahr 2008 noch bei ca. 30%, halten sich bei den kleinen und mittleren Pensionskassen die Anteile der direkten und indirekten Anlagen inzwischen ungefähr die Waage. 26% der befragten Pensionskassen geben sogar an, gar keine direkten Immobilienanlagen mehr zu halten. Vor allem indirekte nicht-kotierte Immobilienanlagen, wie zum Beispiel die Anlagestiftung, werden von den kleinen und mittleren Pensionskassen favorisiert und sie sollen laut Umfrage in den nächsten zwei Jahren weiter ausgebaut werden. Dabei kommen nicht nur Anlagevehikel mit Liegenschaften in der Schweiz, sondern auch in der Europäischen Union, in Nord- und Südamerika sowie in Asien/Pazifik in Frage. Die Erfolgsgeschichte der Schweizer Anlagestiftungen wird also weitergehen. Sehr wohl haben die Pensionskassenmanager erkannt, dass die Professionalisierung des Immobilieninvestments und die Entlastung der eigenen Organisation Vorteile bringen. Jan P. Eckert, CEO von Jones Lang LaSalle Schweiz, erkennt jedoch auch potentielle Risiken dieser Entwicklung: „Die Anlagestiftungen müssen aufpassen, nicht Opfer ihres eigenen Erfolges zu werden. In einem engen Markt, der durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet ist, kommt der Disziplin der Anlagestiftungsmanager im Zusammenhang mit der Öffnung der Anlagestiftung für Geldanlagen eine besondere Bedeutung zu.“

Versicherungen und grosse Pensionskassen – auseinanderdriftende Strategien
Interessanterweise zeigt die Umfrage, dass die Versicherungen und die grossen Pensionskassen ihre Anlageschwerpunkte unterschiedlich setzen. Während die Versicherungen nahezu kein Interesse an Immobilien im Ausland haben, ist das Thema bei den grossen Pensionskassen deutlich auf dem Radar. Damit wären aus investitionsstrategischen Gesichtspunkten zwei grosse Gruppen von Managern von Vorsorgegeldern unterschiedlich aufgestellt. Jan Eckert meint dazu: „Sollte sich die Vermutung bestätigen, dass die Versicherungen insbesondere unter dem Druck der Regularien [Anm.: Anlagereglement FINMA, Swiss Solvency Test und Solvency II] auf einen möglichen Ausbau des internationalen Immobilienexposures im BVG-Geschäft verzichten, wäre diese Situation kritisch zu diskutieren. Es wäre unschön, wenn Differenzen im Management von Vorsorgegeldern durch den Eindruck unterschiedlicher Regularien entständen.“